Обов’язок сплати податку на нерухоме майно при спільній власності покладається солідарно на всіх співвласників. Податковий орган може вимагати всю суму від одного з них, від кількох або від усіх разом. Сплата, здійснена будь-яким із співвласників, звільняє інших від боргу перед громадою.
Виняток виникає тоді, коли один із співвласників здійснює самостійне володіння – фактично володіє нерухомістю як власник, виключаючи інших. У такій ситуації податковий обов’язок покладається виключно на нього. Взаємні цивільно-правові договори між співвласниками не мають значення для податкового органу, хоча дають змогу пізніше провести внутрішнє врегулювання.
Податкове рішення видається одне на всю нерухомість. Кожен співвласник отримує його копію, а строки сплати (15 березня, 15 травня, 15 вересня та 15 листопада) діють незалежно від часток.
Солідарна відповідальність – основа розрахунків із громадою
Правова підстава міститься в ст. 3 ч. 4 закону про місцеві податки та збори. Норма прямо передбачає, що якщо нерухомість або будівельний об’єкт становить спільну власність або перебуває у володінні двох чи більше суб’єктів, вона є окремим предметом оподаткування, а податковий обов’язок покладається солідарно на всіх співвласників або володільців.
Солідарність означає, що кожен співвласник відповідає всім своїм майном за повну суму податку. Громада не розподіляє зобов’язання згідно з частками. На практиці орган може надіслати вимогу про сплату лише одному співвласнику – тому, чия адреса найдоступніша або хто раніше погашав платежі. Решта залишаються зобов’язаними доти, доки вся сума не буде сплачена.
Цей механізм захищає фіскальні інтереси громади. Їй не потрібно з’ясовувати, хто проживає в приміщенні, хто отримує вигоди чи які цивільні угоди укладено між співвласниками. Спори щодо користування нерухомістю належать до цивільного права і не впливають на нарахування податку.
Сплата повної суми одним співвласником призводить до припинення зобов’язання щодо всіх інших. Це ключова ознака солідарної відповідальності.
Коли один співвласник сплачує сам – самостійне володіння
Ст. 3 ч. 3 того самого закону запроваджує важливий виняток. Якщо предмет оподаткування перебуває у самостійному володінні, податковий обов’язок покладається на самостійного володільця. Самостійним володільцем є особа, яка фактично володіє річчю як власник – з волею здійснювати владу для себе, а не для когось іншого.
У судовій практиці Верховного адміністративного суду за 2025 і 2026 роки підкреслено, що обов’язок самостійного володільця має пріоритет над обов’язком власника. Коли один із співвласників виключає інших із користування нерухомістю у видимий і тривалий спосіб (наприклад, змінює замки, відмовляє у доступі, самостійно керує всім об’єктом), його можуть визнати єдиним платником податку.
Самого факту, що інші співвласники не проживають у приміщенні і не користуються ним, недостатньо. Необхідно довести волю позбавити інших володіння. Суди вимагають конкретних, зовні помітних дій. У нашій практиці був випадок, коли брати і сестри успадкували будинок після батьків. Один із братів жив у ньому роками, сплачував усі рахунки і не пускав інших. Лише після надання доказів виключення інших податковий орган визнав його самостійним володільцем і видав рішення виключно на його ім’я.
Як на практиці розподілити тягар податку між співвласниками
Хоча громада не цікавиться внутрішнім розподілом, співвласники можуть і повинні врегулювати це питання між собою. Найбезпечніший спосіб – письмова домовленість, у якій визначають, хто сплачує яку частину і в який строк передає кошти. Домовленість не захищає від солідарної відповідальності перед громадою, але є вагомим доказом у можливому цивільному процесі про повернення переплати.
Найпоширеніша модель – розподіл пропорційно до часток. Якщо троє співвласників мають частки по 1/3, кожен передає одну третину суми, зазначеної в рішенні. Можливе також домовленість, що особа, яка фактично користується нерухомістю, покриває всю суму, а потім розраховується з іншими згідно з частками.
У разі подружжя, яке перебуває у спільності майна, практика часто простіша – один із них сплачує все, а другий не цікавиться питанням. Варто пам’ятати, що обидва отримують рішення і обидва відповідають солідарно.
Для юридичних осіб і організаційних одиниць правила ідентичні. Якщо нерухомість належить кільком товариствам, солідарна відповідальність діє так само. Виняток стосується ситуації, коли співвласником є фізична особа і юридична особа одночасно – тоді фізична особа подає декларацію DN-1 і сплачує податок за правилами, передбаченими для юридичних осіб.
Поширені помилки, які створюють зайві витрати
Найчастіша помилка полягає в припущенні, що оскільки я не користуюся нерухомістю, то не зобов’язаний платити. Податковий орган не перевіряє фактичне користування. Друга поширена помилка – відсутність реакції на рішення, бо «і так заплатить брат». Коли брат перестає платити, заборгованість разом із відсотками лягає на всіх.
- Ігнорування вручення рішення – відсутність отримання не звільняє від обов’язку, а після закінчення строків орган може розпочати стягнення.
- Сплата лише своєї «частини» без узгодження з іншими – громада вважає, що зобов’язання не погашено повністю.
- Відсутність письмового внутрішнього розрахунку – через роки важко довести, хто скільки сплатив.
- Плутанина податку на нерухоме майно з податком на спадщину та дарування або з платою за право постійного користування.
- Припущення, що продаж частки автоматично звільняє від заборгованості, що виникла до продажу, – не звільняє.
Кожна з цих помилок призводить до ситуації, коли один співвласник сплачує більше, а потім змушений вимагати повернення через суд. Витрати на процес і час часто перевищують суму самого податку.
Чек-лист: чи правильно врегульована ваша ситуація
Перед наступним строком сплати варто перевірити кілька пунктів:
- Чи всі співвласники отримали податкове рішення на відповідний рік?
- Чи існує письмова домовленість про розподіл витрат на податок?
- Чи хтось із співвласників фактично здійснює самостійне володіння і чи орган повідомлений про це?
- Чи у разі змішаної спільної власності (фізична особа + юридична особа) подано належну декларацію DN-1?
- Чи заборгованість за попередні роки повністю погашена до продажу частки?
- Чи адреси для вручення в обліку громади актуальні?
Позитивна відповідь на всі пункти суттєво зменшує ризик несподіваних вимог і стягнень.
Особливості різних груп співвласників
Для подружжя у спільності майна рішення зазвичай надходить обом. На практиці один із них сплачує належне, а другий може навіть не знати про розмір податку. Після розлучення і поділу майна кожен відповідає вже лише за свою частку, але заборгованість, що виникла під час шлюбу, залишається солідарною.
Спадкоємці, які прийняли спадщину, вступають у права та обов’язки померлого. Якщо померлий був співвласником, спадкоємці відповідають солідарно за податок від моменту відкриття спадщини. Варто якнайшвидше повідомити орган про зміну правового стану і подати інформацію IN-1.
Інвестори, які мають частки в кількох об’єктах нерухомості, часто забувають, що кожна спільна власність створює окремий предмет оподаткування. Відсутність комплексного обліку призводить до пропуску строків.
З мого досвіду користування системами обліку протягом кількох років видно, що громади дедалі частіше використовують дані з реєстрів речових прав і автоматично оновлюють перелік платників. Зміна частки не завжди одразу відображається в податковій системі – варто самостійно подати інформацію.
Що робити, коли з’являється заборгованість або спір
Коли один співвласник не сплачує, орган може розпочати стягнення щодо будь-кого з решти. Найефективніша реакція – негайна сплата повної суми будь-ким із зобов’язаних, а потім вимога повернення на підставі ст. 376 Цивільного кодексу. Право вимоги про повернення спливає через три роки.
Якщо хтось стверджує, що є самостійним володільцем, слід подати заяву про зміну податкового рішення разом із доказами (протоколи, фотографії, свідчення свідків, листування). Орган зобов’язаний дослідити фактичний стан. У разі відмови можна оскаржити до колегії з розгляду скарг, а далі – подати скаргу до адміністративного суду.
У складних ситуаціях – змішана спільна власність із юридичною особою, спір про самостійне володіння, виконавче провадження – варто звернутися до податкового консультанта або юриста, який спеціалізується на місцевих податках. Прості випадки (розподіл між братами і сестрами, подружжя) зазвичай можна врегулювати самостійно на підставі рішення та письмової домовленості.
Найчастіші запитання
Чи може громада вимагати весь податок лише від мене, хоча моя частка становить 20 %?
Так. Солідарність означає, що орган може звернути вимогу до будь-якого співвласника в повній сумі.
Чи після продажу частки я відповідаю за заборгованість попередніх років?
Так, якщо заборгованість виникла в період, коли ви ще були співвласником. Покупець відповідає лише за період після набуття.
Як довести самостійне володіння?
Потрібно показати фактичне володіння та волю володіти як власник із виключенням інших. Самих заяв недостатньо – потрібні зовнішні докази.
Чи можу я сплатити лише свою частину і вимагати, щоб орган не вимагав решти від мене?
Ні. Доки вся сума не буде сплачена, зобов’язання перед громадою існує.
Що з податком, коли нерухомість перебуває в процесі спадкової справи?
До набрання законної сили рішенням про набуття спадщини орган може направляти рішення спадкоємцям, які прийняли спадщину, або управителю спадщини.
Правила солідарної відповідальності та пріоритету самостійного володільця діють незмінно протягом багатьох років. Їх знання допомагає уникнути зайвих конфліктів і витрат. Кожна ситуація спільної власності потребує індивідуальної оцінки фактичного стану – особливо тоді, коли виникає питання про фактичне володіння нерухомістю.
