Польське законодавство сьогодні не містить однозначної заборони на отримання винагороди посередником нерухомості одночасно від продавця і покупця. Конструкція ґрунтується на принципі свободи договорів згідно зі ст. 353¹ Цивільного кодексу, а також на ст. 180 закону про господарювання нерухомістю, який залишає обсяг дій і спосіб винагороди на узгодження в договорі. Подвійна комісія формально допустима, якщо обидві сторони висловили усвідомлену згоду, підписали окремі договори та були поінформовані про повний характер представництва.
На практиці ця модель породжує серйозний ризик конфлікту інтересів, адже інтереси сторін угоди за своєю природою суперечливі. У червні 2026 року Міністерство розвитку та технологій внесло до переліку урядових робіт проєкт новелізації, який має запровадити заборону на отримання винагороди від обох сторін однієї й тієї ж угоди. До моменту набрання чинності новими положеннями ситуація залишається законодавчо неврегульованою, а захист клієнта залежить передусім від точності договору та прозорості дій агента.
Правовий механізм: чому подвійна комісія досі можлива
Закон про господарювання нерухомістю визначає посередництво як оплатні дії, спрямовані на укладення договору купівлі, продажу, найму чи оренди нерухомості. Однак він не встановлює максимального розміру комісії і не визначає сторони, від якої вона має надходити. У підсумку посередник може укласти окремий договір із продавцем і окремий — із покупцем: кожен із них незалежно дає право на винагороду за доведення угоди до кінця.
Ключове значення має письмова або електронна форма договору під страхом недійсності. Без такого документа комісія не належить на підставі договору, хоча теоретично можливі вимоги з безпідставного збагачення. Суди не сформували єдиної лінії практики, яка б визнавала саму конструкцію подвійної винагороди безумовно суперечливою праву. Спори зосереджуються радше на відсутності прозорості, непропорційній висоті ставки або введенні в оману щодо ролі агента.
Рішення Окружного суду у Варшаві від 9 березня 2022 р. (справа XXV C 1886/21) підкреслює, що агентство не може одночасно представляти сторони з протилежними інтересами без чіткої та усвідомленої згоди обох. Відсутність такої згоди відкриває шлях до вимоги повернення комісії як безпідставного платежу на підставі ст. 410 Цивільного кодексу або до договірної відповідальності за ст. 471.
Як на практиці виглядає стягнення комісії з обох сторін
Типовий сценарій починається з договору з продавцем, у якому посередник зобов’язується знайти покупця і отримує 2–3 % вартості угоди плюс ПДВ. Коли з’являється зацікавлений, агент пропонує йому підписати власний договір посередництва — часто під приводом формальностей, пов’язаних із показом або перевіркою документів. Покупець, бажаючи оглянути нерухомість, погоджується, не завжди розуміючи, що платить за послугу, яку агент і так уже виконує на замовлення продавця.
У результаті за квартиру вартістю 600 тис. злотих сукупна винагорода агентства може сягнути 24–36 тис. злотих брутто. Частина бюро застосовує модель «пів на пів», знижуючи ставку для кожної сторони до 1,5–2 %, що формально виглядає справедливіше, але не усуває конфлікту. З мого досвіду аналізу клієнтських договорів протягом місяця видно, що положення про можливість представництва другої сторони часто приховані в загальних умовах без чіткого пояснення наслідків.
Посередник у такій конфігурації має сильну мотивацію закрити угоду за будь-яку ціну, бо лише тоді отримує обидві комісії. Цінові переговори стають менш інтенсивними — агент прагне радше до компромісу «десь посередині», ніж до максимізації вигоди однієї зі сторін.
Конфлікт інтересів і етичний вимір
Продавець хоче отримати максимально можливу ціну, покупець — якомога нижчу. Посередник, який отримує винагороду від обох сторін, опиняється перед неможливим завданням лояльного представництва суперечливих інтересів. У теорії він може виконувати роль нейтрального посередника, на практиці ж економічний стимул сприяє завершенню угоди, а не оптимізації умов.
Закон про протидію недобросовісним ринковим практикам визнає недозволеним приховування суттєвої інформації, необхідної споживачеві для прийняття рішення. Якщо агент не розкриє, що отримує комісію також від другої сторони, або применшить значення цього факту, він може наразитися на звинувачення у введенні в оману. Галузеві організації, зокрема деякі асоціації посередників, роками вказують на ризик втрати довіри до всієї професії.
Порівняння з іншими професіями показове: адвокат чи податковий консультант не може представляти обидві сторони спору без спеціальних гарантій. У сфері обігу нерухомості відсутність такого обмеження зумовлена переважно дерегуляцією професії у 2013–2014 роках, яка скасувала обов’язкову державну ліцензію та детальні правила щодо винагород.
Порівняння моделей винагороди посередника
На ринку функціонують три основні моделі. Наведена нижче таблиця зіставляє їхні ключові характеристики на основі ринкової практики 2025–2026 років.
| Модель | Хто платить | Середня ставка | Головний ризик для клієнта | Рівень прозорості |
|---|---|---|---|---|
| Одностороння (продавець) | Власник нерухомості | 2–3% + ПДВ | Низький — агент діє виключно в інтересах продавця | Високий |
| Одностороння (покупець) | Набувач | 2–3% + ПДВ | Низький — агент шукає і веде переговори в інтересах покупця | Високий |
| Подвійна (обох сторін) | Обидві сторони | 1,5–3% від кожної + ПДВ | Високий — конфлікт інтересів, ослаблена лояльність | Низький, якщо немає повної інформації |
Джерело даних: ринкові аналізи юридичних фірм, що спеціалізуються на праві нерухомості, та галузеві повідомлення 2025–2026 років. Одностороння модель дедалі частіше обирається досвідченими клієнтами, бо усуває сумніви щодо лояльності агента.
Заплановані зміни у 2026 році — що готує уряд
У червні 2026 року Міністерство розвитку та технологій внесло до переліку робіт Ради Міністрів засади новелізації закону про господарювання нерухомістю. Одним із центральних пунктів є заборона на отримання винагороди від обох сторін однієї й тієї ж угоди. Посередник зможе отримувати комісію виключно від сторони, з якою уклав договір.
Проєкт також передбачає каталог обов’язкових дій, які агент має виконати незалежно від положень договору, — зокрема перевірку правового та фактичного стану нерухомості. Заборонятиметься обумовлювати показ приміщення попереднім підписанням договору посередництва. Оголошення мають чітко вказувати, що походять від посередника, а публікація пропозиції стане можливою лише після укладення договору з власником.
Нагляд здійснюватиме Інспекція торгівлі, яка отримає повноваження на контроль і накладення санкцій. За задумами, проєкт має надійти на консультації в III кварталі 2026 року, тож реальне набрання чинності положеннями може відбутися на межі 2026 і 2027 років. До того часу діють чинні правила.
Поширені помилки клієнтів і як їх уникати
- Підписання договору «про всяк випадок» перед оглядом — документ часто містить зобов’язання сплатити комісію навіть тоді, коли агент не виконав жодних суттєвих дій. Краще відмовитися і вимагати показу на підставі договору з продавцем.
- Відсутність уважного прочитання застережень про можливість представництва другої сторони — положення інколи приховане в загальних умовах. Слід вимагати його вилучення або чіткого підтвердження, що агент діє виключно в інтересах однієї сторони.
- Прийняття високої ставки без обґрунтування обсягу послуг — понад 3–4 % варто вимагати детального переліку дій і порівняння з ринком.
- Ігнорування питання про страхування цивільної відповідальності посередника — обов’язкове страхування є мінімальною гарантією відшкодування у разі шкоди.
- Відмова від переговорів щодо моменту виникнення права на комісію — комісія має належати лише після дійсного укладення договору купівлі-продажу, а не після самого показу нерухомості.
Кожна з цих помилок підвищує ризик сплати за послугу, цінність якої значно нижча за стягнуту винагороду.
Чекліст самоперевірки перед підписанням договору
- Чи має договір письмову або електронну форму з кваліфікованим підписом?
- Чи чітко зазначено, від кого і в якому розмірі посередник отримує винагороду?
- Чи є положення про можливість представництва другої сторони — і чи було воно усвідомлено прийняте?
- Чи є обсяг дій конкретним (перевірка земельних книг, перевірка заборгованостей, переговори, підготовка документації)?
- Чи залежить комісія від дійсного укладення угоди, а не від самого показу приміщення?
- Чи підтвердив агент наявність актуального страхування цивільної відповідальності?
- Чи міститься в договорі застереження про виключність і які наслідки його порушення?
Проходження цього списку займає кілька хвилин, а може вберегти від багатотисячних витрат.
Міні-кейс із практики
У нашій практиці трапився випадок, коли покупець підписав договір посередництва «лише для огляду» квартири вартістю 480 тис. злотих. Агент стягнув 2,5 % від покупця і водночас 3 % від продавця. Угода відбулася, але через кілька місяців покупець виявив, що об’єкт має нерозкриті правові вади, про які агент знав із документів продавця. Суд визнав наявність конфлікту інтересів і зобов’язав повернути частину комісії як безпідставний платіж. Справа завершилася мировою угодою, але показала, наскільки легко відсутність прозорості призводить до спору.
Найчастіші запитання
Чи можу я відмовитися підписувати договір із посередником продавця, якщо хочу лише оглянути квартиру?
Так. Показ нерухомості є обов’язком, що випливає з договору з продавцем. Примус до другого договору перед оглядом — практика, яку проєктовані положення мають прямо заборонити.
Що робити, якщо я вже сплатив подвійну комісію і відчуваю, що мене ввели в оману?
Можна вимагати повернення на підставі ст. 410 Цивільного кодексу (безпідставний платіж) або визнання договору недійсним через помилку. Варто зібрати листування, договір і докази відсутності інформації про подвійну винагороду, а потім проконсультуватися з юристом.
Чи залишаться чинними старі договори з подвійною комісією після набрання чинності новими положеннями?
Проєкт стосується майбутніх угод. Договори, укладені до набрання чинності новелізацією, оцінюватимуться за чинними правилами, хоча суди можуть суворіше перевіряти елемент конфлікту інтересів.
Як перевірити, чи посередник дійсно представляє лише одну сторону?
Слід вимагати письмового підтвердження та перевірити, чи в пропозиції або оголошенні немає інформації про співпрацю з другою стороною. Варто також прямо запитати про джерело винагороди.
Чи може комісія розподілятися між сторонами, якщо обидві на це погодилися?
До моменту набрання чинності заборони — так, за умови повної прозорості. Після змін законодавства така модель стане неприпустимою.
Коли варто звернутися до спеціаліста, а коли можна діяти самостійно
Якщо вартість угоди перевищує 400–500 тис. злотих, а в договорі з’являються нечіткі застереження про представництво обох сторін, консультація з юристом, що спеціалізується на праві нерухомості, безумовно рекомендована. Вартість поради зазвичай у багато разів нижча за ризик сплати необґрунтованої комісії. При простих угодах меншої вартості та зрозумілому односторонньому договорі більшість клієнтів справляється самостійно, користуючись чеклістом і уважним читанням документів.
У разі вже стягнутої подвійної комісії та підозри на введення в оману не варто зволікати — строк позовної давності за цивільними вимогами становить три роки, але чим швидше зібрати докази, тим вищі шанси на успішне стягнення повернення.
