Польское законодательство сегодня не содержит прямого запрета на получение вознаграждения посредником по недвижимости одновременно от продавца и покупателя. Такая конструкция опирается на принцип свободы договора (ст. 353¹ Гражданского кодекса) и на ст. 180 Закона о хозяйстве недвижимостью, которая оставляет объём действий и способ вознаграждения на усмотрение сторон договора. Двойная комиссия формально допустима при условии, что обе стороны выразили осознанное согласие, подписали отдельные договоры и были проинформированы о полном характере представительства.
На практике эта модель создаёт серьёзный риск конфликта интересов, поскольку интересы сторон сделки по своей природе противоположны. В июне 2026 года Министерство развития и технологий внесло в перечень правительственных работ проект изменений, который предусматривает запрет на получение вознаграждения от обеих сторон одной и той же сделки. До вступления в силу новых норм ситуация остаётся законодательно неурегулированной, а защита клиента зависит прежде всего от точности договора и прозрачности действий агента.
Правовой механизм: почему двойная комиссия по-прежнему возможна
Закон о хозяйстве недвижимостью определяет посредничество как возмездные действия, направленные на заключение договора приобретения, отчуждения, найма или аренды недвижимости. При этом он не устанавливает ни максимальный размер комиссии, ни сторону, от которой она должна поступать. В результате посредник может заключить отдельный договор с продавцом и отдельный — с покупателем; каждый из них самостоятельно даёт право на вознаграждение за доведение сделки до конца.
Ключевое значение имеет письменная или электронная форма договора под угрозой недействительности. Без такого документа комиссия не причитается на основании договора, хотя теоретически возможны требования из неосновательного обогащения. Суды не выработали устойчивой практики, признающей саму конструкцию двойного вознаграждения безусловно противоречащей закону. Споры сосредоточены скорее на отсутствии прозрачности, несоразмерности ставки или введении в заблуждение относительно роли агента.
Решение Окружного суда Варшавы от 9 марта 2022 г. (дело XXV C 1886/21) подчёркивает, что агентство не вправе одновременно представлять стороны с противоположными интересами без явного и осознанного согласия обеих. Отсутствие такого согласия открывает путь к требованию возврата комиссии как неосновательного обогащения по ст. 410 Гражданского кодекса либо к договорной ответственности по ст. 471.
Как на практике выглядит взимание комиссии с обеих сторон
Типичный сценарий начинается с договора с продавцом, в котором посредник обязуется найти покупателя и получает 2–3 % от стоимости сделки плюс НДС. Когда появляется заинтересованный клиент, агент предлагает ему подписать собственный договор посредничества — нередко под предлогом формальностей, связанных с показом или проверкой документов. Покупатель, желая осмотреть объект, соглашается, не всегда понимая, что платит за услугу, которую агент уже оказывает по поручению продавца.
В итоге при квартире стоимостью 600 тыс. злотых суммарное вознаграждение агентства может составить 24–36 тыс. злотых брутто. Часть бюро применяет модель «пополам», снижая ставку для каждой стороны до 1,5–2 %, что формально выглядит справедливее, но не устраняет конфликта. Из моего опыта работы с такими договорами клиентов в течение месяца следует, что положения о возможности представления другой стороны часто скрыты в общих условиях без ясного разъяснения последствий.
В такой конфигурации посредник сильно заинтересован в закрытии сделки любой ценой, поскольку только тогда получает обе комиссии. Ценовые переговоры становятся менее интенсивными — агент стремится скорее к компромиссу «где-то посередине», чем к максимизации выгоды одной из сторон.
Конфликт интересов и этический аспект
Продавец хочет получить максимально возможную цену, покупатель — максимально низкую. Посредник, получающий вознаграждение от обеих сторон, сталкивается с невыполнимой задачей лояльного представления противоположных интересов. В теории он может выступать нейтральным посредником, на практике же экономический стимул способствует завершению сделки, а не оптимизации условий.
Закон о противодействии недобросовестным рыночным практикам признаёт недопустимым сокрытие существенной информации, необходимой потребителю для принятия решения. Если агент не раскрывает факт получения комиссии и от другой стороны либо преуменьшает значение этого обстоятельства, он может быть обвинён во введении в заблуждение. Отраслевые организации, в том числе некоторые ассоциации посредников, уже много лет указывают на риск утраты доверия ко всей профессии.
Сравнение с другими профессиями показательно: адвокат или налоговый консультант не может представлять обе стороны спора без специальных гарантий. В обороте недвижимости отсутствие подобного ограничения связано главным образом с дерегуляцией профессии, проведённой в 2013–2014 годах, которая отменила обязательную государственную лицензию и детальные правила вознаграждения.
Сравнение моделей вознаграждения посредника
На рынке существуют три основные модели. Ниже приведена таблица, сопоставляющая их ключевые характеристики на основе рыночной практики 2025–2026 годов.
| Модель | Кто платит | Средняя ставка | Основной риск для клиента | Степень прозрачности |
|---|---|---|---|---|
| Односторонняя (продавец) | Собственник недвижимости | 2–3 % + НДС | Низкий — агент действует исключительно в интересах продавца | Высокая |
| Односторонняя (покупатель) | Покупатель | 2–3 % + НДС | Низкий — агент ищет и ведёт переговоры в интересах покупателя | Высокая |
| Двойная (обе стороны) | Обе стороны | 1,5–3 % с каждой + НДС | Высокий — конфликт интересов, ослабленная лояльность | Низкая при отсутствии полной информации |
Источник данных: рыночные анализы юридических фирм, специализирующихся на праве недвижимости, а также отраслевые сообщения 2025–2026 годов. Односторонняя модель всё чаще предпочитается опытными клиентами, поскольку устраняет сомнения в лояльности агента.
Планируемые изменения в 2026 году — что готовит правительство
В июне 2026 года Министерство развития и технологий внесло в перечень работ Совета министров концепцию изменений Закона о хозяйстве недвижимостью. Одним из центральных пунктов является запрет на получение вознаграждения от обеих сторон одной и той же сделки. Посредник сможет получать комиссию исключительно от стороны, с которой заключил договор.
Проект также предусматривает перечень обязательных действий, которые агент должен выполнить независимо от условий договора, — в том числе проверку правового и фактического состояния недвижимости. Запрещено будет обусловливать показ объекта предварительным подписанием договора посредничества. Объявления должны будут явно указывать, что они исходят от посредника, а публикация предложения станет возможной только после заключения договора с собственником.
Надзор будет осуществлять Инспекция торговли, которая получит полномочия по контролю и наложению санкций. Согласно концепции, проект должен поступить на консультации в III квартале 2026 года, что означает реальное вступление норм в силу на рубеже 2026–2027 годов. До этого момента действуют прежние правила.
Типичные ошибки клиентов и как их избежать
- Подписание договора «на всякий случай» до осмотра — документ часто содержит обязательство уплатить комиссию даже в случае, если агент не выполнил никаких существенных действий. Лучше отказаться и потребовать показа на основании договора с продавцом.
- Отсутствие внимательного прочтения положений о возможности представления другой стороны — запись нередко скрыта в общих условиях. Следует требовать её исключения или явного подтверждения, что агент действует исключительно в интересах одной стороны.
- Согласие на высокую ставку без обоснования объёма услуг — при ставке свыше 3–4 % стоит потребовать подробный перечень действий и сравнение с рынком.
- Игнорирование вопроса о страховании гражданской ответственности посредника — обязательное страхование является минимальной гарантией возмещения в случае ущерба.
- Отказ от переговоров по условиям момента возникновения права на комиссию — комиссия должна причитаться только после действительного заключения договора купли-продажи, а не после одного лишь показа объекта.
Каждая из этих ошибок повышает риск оплаты услуги, ценность которой значительно ниже полученного вознаграждения.
Чек-лист самопроверки перед подписанием договора
- Имеет ли договор письменную или электронную форму с квалифицированной электронной подписью?
- Ясно ли указано, от кого и в каком размере посредник получает вознаграждение?
- Есть ли положение о возможности представления другой стороны — и было ли оно осознанно принято?
- Конкретен ли объём действий (проверка земельных книг, выявление обременений, переговоры, подготовка документации)?
- Привязана ли комиссия к успешному заключению сделки, а не к одному лишь показу объекта?
- Подтвердил ли агент наличие действующего страхования гражданской ответственности?
- Содержится ли в договоре условие об исключительности и каковы последствия его нарушения?
Прохождение этого списка занимает несколько минут, а может уберечь от многотысячных расходов.
Мини-кейс из практики
В нашей практике встречался случай, когда покупатель подписал договор посредничества «только для осмотра» квартиры стоимостью 480 тыс. злотых. Агент взял 2,5 % с покупателя и одновременно 3 % с продавца. Сделка состоялась, однако спустя несколько месяцев покупатель обнаружил, что объект имеет нераскрытые правовые дефекты, о которых агент знал из документов продавца. Суд признал наличие конфликта интересов и обязал вернуть часть комиссии как неосновательное обогащение. Дело завершилось мировым соглашением, но показало, насколько легко отсутствие прозрачности приводит к спору.
Часто задаваемые вопросы
Могу ли я отказаться подписывать договор с посредником продавца, если хочу только осмотреть квартиру?
Да. Показ недвижимости является обязанностью, вытекающей из договора с продавцом. Принуждение ко второму договору до осмотра — практика, которую проектируемые нормы прямо запретят.
Что делать, если я уже заплатил двойную комиссию и чувствую себя введённым в заблуждение?
Можно требовать возврата на основании ст. 410 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение) либо признания договора недействительным вследствие заблуждения. Следует собрать переписку, договор и доказательства отсутствия информации о двойном вознаграждении, а затем проконсультироваться с юристом.
Останутся ли действительными старые договоры с двойной комиссией после вступления в силу новых норм?
Проект касается будущих сделок. Договоры, заключённые до вступления изменений в силу, будут оцениваться по прежним правилам, хотя суды могут более строго проверять элемент конфликта интересов.
Как проверить, действительно ли посредник представляет только одну сторону?
Следует потребовать письменное заявление и проверить, нет ли в предложении или объявлении сведений о сотрудничестве с другой стороной. Также полезно прямо спросить об источнике вознаграждения.
Может ли комиссия распределяться между сторонами, если обе на это согласны?
До вступления запрета в силу — да, при условии полной прозрачности. После изменения законодательства такая модель станет недопустимой.
Когда стоит обратиться к специалисту, а когда можно действовать самостоятельно
Если стоимость сделки превышает 400–500 тыс. злотых, а в договоре появляются неясные положения о представлении обеих сторон, консультация юриста, специализирующегося на праве недвижимости, определённо целесообразна. Стоимость консультации обычно многократно ниже риска уплаты необоснованной комиссии. При простых сделках меньшей стоимости и ясном одностороннем договоре большинство клиентов справляется самостоятельно, используя чек-лист и внимательно читая документы.
В случае уже полученной двойной комиссии и подозрения во введении в заблуждение не стоит медлить — срок исковой давности по гражданским требованиям составляет три года, но чем быстрее собраны доказательства, тем выше шансы на успешное взыскание.
