У 2026 році нотаріальні витрати при купівлі квартири залишаються одним із найбільш передбачуваних елементів бюджету угоди, хоча їх остаточна сума залежить від кількох змінних, які покупець може значною мірою контролювати. Максимальні ставки нотаріального збору визначає розпорядження Міністра юстиції, проте нотаріуси мають право застосовувати нижчі ставки, що на практиці дає реальну можливість оптимізації навіть на кількасот до понад тисячі злотих при типових угодах. До винагороди завжди додається 23% ПДВ, а додатково сплачуються платежі за витяги з акта та записи до книги вечності.
Ключова відмінність стосується первинного та вторинного ринку. На вторинному ринку покупець додатково сплачує 2% податку від цивільно-правових угод (PCC), тоді як при купівлі від забудовника цей податок не стягується, а частина витрат на акт забудовника часто ділиться або повністю покривається продавцем. Розуміння цих механізмів дозволяє вже на етапі переговорів щодо ціни та попереднього договору спланувати точний бюджет і уникнути неприємних сюрпризів за нотаріальним столом.
Для тих, хто купує першу квартиру, найважливіше — зрозуміти, що саме входить до рахунку нотаріуса, і як підготувати документи, щоб процес пройшов гладко. Досвідчені інвестори та ті, хто здійснює повторні покупки, зосереджуються на виборі нотаріальної канцелярії, точному розподілі витрат в угоді та переговорах щодо ставок нижче максимуму. В обох випадках попереднє отримання письмового кошторису від двох-трьох нотаріусів стає основою раціональних рішень.
Механізм розрахунку нотаріального збору — прогресивні ставки та їх реальний вплив на бюджет
Нотаріальний збір не є лінійною ставкою. Його структура базується на порогах вартості предмета нотаріальної дії, причому що вища вартість квартири, то нижча ефективна відсоткова ставка. Цей механізм захищає великі угоди від пропорційно високих платежів і відображає той факт, що частина роботи нотаріуса має фіксований характер незалежно від ціни.
Актуальні максимальні ставки нетто (без ПДВ) у 2026 році виглядають так:
| Вартість нерухомості | Максимальний нотаріальний збір (нетто) |
|---|---|
| до 3 000 злотих | 100 злотих |
| понад 3 000 злотих до 10 000 злотих | 100 злотих + 3% від надлишку понад 3 000 злотих |
| понад 10 000 злотих до 30 000 злотих | 310 злотих + 2% від надлишку понад 10 000 злотих |
| понад 30 000 злотих до 60 000 злотих | 710 злотих + 1% від надлишку понад 30 000 злотих |
| понад 60 000 злотих до 1 000 000 злотих | 1 010 злотих + 0,4% від надлишку понад 60 000 злотих |
| понад 1 000 000 злотих до 2 000 000 злотих | 4 770 злотих + 0,2% від надлишку понад 1 000 000 злотих |
| понад 2 000 000 злотих | 6 770 злотих + 0,25% від надлишку понад 2 000 000 злотих (макс. 10 000 злотих, а в I податковій групі макс. 7 500 злотих) |
Джерело: розпорядження Міністра юстиції щодо максимальних ставок нотаріального збору (оголошення від жовтня 2024 р.).
Прикладні розрахунки для популярних цін квартир на вторинному ринку:
Квартира за 450 000 злотих: 1 010 злотих + 0,4% × (450 000 – 60 000) = 1 010 + 1 560 = 2 570 злотих нетто. Після додавання 23% ПДВ отримуємо 3 161 злотих.
Квартира за 650 000 злотих: 1 010 злотих + 0,4% × (650 000 – 60 000) = 1 010 + 2 360 = 3 370 злотих нетто → 4 145 злотих брутто.
Квартира за 1 200 000 злотих: 4 770 злотих + 0,2% × (1 200 000 – 1 000 000) = 4 770 + 400 = 5 170 злотих нетто → 6 359 злотих брутто.
До цих сум потрібно додати витяги з акта (зазвичай 200–350 злотих брутто) та судові збори (200 злотих за запис права власності + за потреби 200 злотих за запис іпотеки при кредиті). Загальний нотаріальний рахунок при типовій квартирі вартістю 450–650 тис. злотих найчастіше коливається між 3 500 та 4 800 злотих.
Первинний ринок проти вторинного — відмінності, які реально змінюють суму витрат
При купівлі від забудовника покупець не сплачує 2% PCC, що для квартири за 500 000 злотих означає економію близько 10 000 злотих. Витрати на сам акт перенесення права власності залишаються подібними, проте часто укладають два окремі нотаріальні акти: договір із забудовником (або договір на будівництво) та акт перенесення права власності. У випадку договору з забудовником забудовники нерідко беруть на себе частину або всі нотаріальні витрати, особливо наприкінці кварталу чи для більших об’єктів.
На вторинному ринку весь збір, ПДВ, витяги та судові збори зазвичай лягають на покупця, хоча сторони можуть вільно домовитися про розподіл у попередньому договорі. Нотаріус не диктує, хто платить — усе вирішує зміст договору або усталена практика. На практиці понад 90% угод на вторинному ринку закінчується покриттям витрат покупцем.
Різниця в загальному податковому та нотаріальному навантаженні між первинним і вторинним ринком при однаковій ціні квартири може сягати 8–12 тис. злотих. Варто враховувати це вже на етапі вибору пропозиції.
Підготовка до нотаріального акта — крок за кроком, щоб уникнути додаткових витрат і затримок
Процес починається задовго до візиту до канцелярії. Перший практичний крок — отримання письмових кошторисів щонайменше від двох нотаріусів, бажано тих, хто спеціалізується на нерухомості. Кошторис має містити точний збір, ПДВ, кількість і вартість витягів та прогнозовані судові збори.
Наступний етап — збір комплекту документів. Зазвичай вимагаються: актуальна виписка з книги вечності, посвідчення особи сторін, попередній договір або договір із забудовником, довідка про сімейний стан або згода подружжя на відчуження, довідки про відсутність заборгованості за комунальними послугами та місцевими податками, а в разі кредиту — кредитна промеса та заява про встановлення іпотеки. Відсутність будь-якого документа може призвести до перенесення акта або додаткового візиту, що спричиняє зайві витрати на проїзд чи плату за терміновість.
У день акта нотаріус зачитує зміст документа, сторони підписують його, а потім відбувається оплата. Більшість канцелярій приймають переказ або оплату карткою. Після підписання нотаріус подає заяву про внесення запису до книги вечності — зараз це часто робиться в електронному форматі, що пришвидшує отримання підтвердження права власності.
Найпоширеніші помилки при розрахунку нотаріальних витрат — приклади з практики угод
Перша помилка — прийняття першої-ліпшої пропозиції нотаріуса без порівняння. У нашій практиці був випадок, коли пара, яка купувала квартиру за 620 000 злотих на вторинному ринку, погодилася на рахунок у 3 120 злотих брутто за збір і витяги, тоді як в нотаріуса за три вулиці така сама послуга коштувала 2 480 злотих. Різниця 640 злотих покрила витрати на переїзд і дрібний ремонт.
Друга помилка — ігнорування ПДВ у попередніх розрахунках. Багато людей рахують лише нетто за таблицею ставок, а потім їх дивує рахунок, який вищий майже на чверть.
Третя помилка — відсутність чіткого запису в попередньому договорі, хто і в якій частині покриває нотаріальні витрати. Якщо сторони не домовляться заздалегідь, за нотаріальним столом можуть виникнути суперечки, а нотаріус їх не вирішуватиме.
Четверта помилка — недооцінка витягів і судових зборів. При іпотечному кредиті загальна сума цих позицій може перевищити 600–700 злотих, а деякі покупці про них просто забувають.
П’ята помилка — вибір нотаріуса лише через близькість офісу, без перевірки досвіду в житлових угодах. Досвідчений нотаріус рідше припускається формальних помилок, що забезпечує швидший запис і менший ризик подальших виправлень.
Чек-лист нотаріальної економії — вісім контрольних пунктів перед і під час угоди
- Отримайте письмові кошториси від мінімум двох канцелярій і порівняйте їх позиція за позицією.
- Перевірте в попередньому договорі точний запис про розподіл нотаріальних і судових витрат.
- Попросіть нотаріуса вказати, скільки сторін матиме акт і скільки витягів необхідно — уникнете переплати за зайві примірники.
- Якщо купуєте в кредит, переконайтеся, що банк приймає обраного нотаріуса (деякі банки мають списки рекомендованих канцелярій).
- Запитайте про можливість зниження ставки нижче максимуму — багато нотаріусів у великих містах пропонують знижки 10–25%.
- Підготуйте всі документи заздалегідь, мінімум за 7–10 днів — уникнете плати за термінове оформлення.
- Після акта перевірте статус заяви про запис у порталі e-sąd або безпосередньо в районному суді — затримки часто трапляються через формальні недоліки.
- Збережіть усі рахунки та квитанції — вони можуть знадобитися для податкового розрахунку при майбутньому продажу.
Виконання цього чек-листа на практиці дозволяє більшості покупців знизити загальні нотаріальні витрати на 300–900 злотих при стандартній угоді.
Стратегії переговорів щодо нотаріальних витрат — рішення для початківців і досвідчених покупців
Початківець може почати з простого питання: «Чи можливо в цій угоді застосувати ставку нижчу за максимальну?». Варто згадати конкурентні пропозиції з інших канцелярій — нотаріуси часто йдуть на поступки, щоб утримати клієнта.
Досвідчені інвестори чи ті, хто купує наступні квартири, застосовують складніший підхід. Вони домовляються про пакет послуг (акт + доручення + подальші витяги) за єдиною ціною. Іноді вигідно перенести акт на кінець місяця або кварталу, коли в канцелярій вища мотивація залучати клієнтів. При угодах понад 800–900 тис. злотих різниця між максимальною та реальною ставкою настільки відчутна, що варто витратити годину на дзвінки 3–4 нотаріусам.
Важливо чітко сформулювати очікування щодо кількості витягів і термінів подання заяви. Точні питання на етапі кошторису допомагають уникнути непорозумінь надалі.
Коли рахунок нотаріуса викликає сумніви — як реагувати та захищати свої інтереси
Якщо отриманий рахунок перевищує максимальні ставки з таблиці, попросіть детальний розподіл на збір, ПДВ та інші позиції. Нотаріус зобов’язаний надати розрахунок. У крайніх випадках грубого порушення можна звернутися до ради нотаріальної палати відповідного регіону.
Якщо спір виникає щодо того, хто має платити (продавець стверджує, що покупець, а договір мовчить), нотаріус може відкласти акт до з’ясування. Найкраще рішення — додаток до попереднього договору або чітка письмова домовленість перед візитом.
У разі затримок із записом до книги вечності варто зв’язатися з нотаріусом — причина часто лежить на стороні суду чи в недоліках заяви. Нотаріус відповідає за правильність поданих документів, але не за швидкість роботи суду.
Найчастіші запитання про нотаріальні витрати при купівлі квартири — конкретні відповіді на 2026 рік
Чи нотаріус повинен застосовувати максимальну ставку збору?
Ні. Ставки в розпорядженні є максимальними. Нотаріус може взяти меншу винагороду, і на практиці в обласних центрах знижки — звичайна справа.
Скільки реально коштуватиме квартира вартістю 550 000 злотих на вторинному ринку?
Збір нетто становитиме близько 2 970 злотих, з ПДВ — близько 3 653 злотих. Додайте витяги (близько 250–300 злотих) та судові збори (близько 200–400 злотих). Загалом нотаріальний рахунок коливається в межах 4 200–4 500 злотих плюс 11 000 злотих PCC.
Хто покриває нотаріальні витрати при купівлі від забудовника?
Зазвичай покупець оплачує акт перенесення права власності. Витрати на договір із забудовником або договір на будівництво часто діляться або повністю покриваються забудовником — це варто обговорити на етапі підписання договору.
Чи можна профінансувати нотаріальні витрати за рахунок іпотечного кредиту?
Так, банки зазвичай дозволяють включити їх до суми кредиту або виплатити як частину траншу на супутні витрати. Потрібна попередня домовленість із банком та надання рахунків.
Що буде, якщо не сплатити нотаріальні витрати?
Нотаріус може відмовитися від виконання дії або подання заяви. У крайніх випадках стягнення відбувається в загальному порядку, але на практиці сторони завжди розраховуються перед або в день акта.
Свідомий підхід до нотаріальних витрат при купівлі квартири не вимагає глибоких юридичних знань — достатньо знати ключові механізми, порівняти пропозиції заздалегідь і чітко прописати умови в попередньому договорі. У 2026 році зі стабільними ставками та посиленням конкуренції між канцеляріями покупець має всі інструменти, щоб тримати ці витрати під контролем.
