У середині 2026 року польська система оподаткування нерухомості все ще ґрунтується на корисній площі приміщень і будівель. Власники сплачують щороку відносно невеликі суми, незалежно від того, чи їхня квартира в центрі Варшави коштує півтора мільйона, чи однокімнатна на околиці — лише триста тисяч. Ця модель, хоч і проста в розрахунку, вже багато років провокує дискусії про справедливість: власники в престижних локаціях та дорожчої нерухомості не вносять пропорційно більше до бюджетів громад.
Депутатський проєкт, поданий 20 березня 2026 року партією Лівиця, запроваджує зовсім іншу логіку. Замість метражу основою оподаткування стає ринкова вартість нерухомості, а ставки диференціюватимуться залежно від кількості об’єктів, що належать одному платнику податків. Механізм прогресивний і спрямований насамперед на осіб та компанії з великими інвестиційними портфелями. Для більшості поляків, які мають одну чи дві квартири, зміна — якщо вона взагалі набуде чинності — залишиться нейтральною або навіть вигідною завдяки спеціальному захисному механізму.
Реально питання «хто сплачуватиме кадастровий податок» у найближчі роки зводиться до вузької групи власників трьох і більше житлових об’єктів. Оцінки показують, що це стосується менше одного відсотка громадян. Решта ринку — родини з одним будинком чи квартирою, люди, які успадкували друге житло від батьків — залишаються здебільшого поза зоною підвищених навантажень, принаймні у версії проєкту весни 2026 року.
Сучасний податок на нерухомість — як насправді виглядає ситуація у 2026 році
Кожен власник квартири, односімейного будинку чи комерційного приміщення щороку отримує рішення від громади. Розмір платежу залежить переважно від корисної площі та ставки, затвердженої радою громади. У 2026 році максимальна ставка для житлових будівель становить 1,25 злотого за квадратний метр. Для типової квартири 50–60 м² це означає щонайбільше кількадесят злотих на рік, навіть якщо громада застосовує верхню межу.
Система проста в адмініструванні, але створює відчуття несправедливості. Квартира в престижній локації великого міста, вартістю в кілька разів вищою, ніж аналогічний метраж на периферії, обкладається подібною сумою. Громади в туристично чи бізнесово привабливих регіонах не отримують додаткових надходжень від зростання вартості нерухомості. Власники дорогих апартаментів чи вілл сплачують символічний збір порівняно зі своїм майном, тоді як місцеві бюджети потерпають від нестачі коштів на дороги, школи чи громадський транспорт.
На практиці податок на нерухомість у нинішньому вигляді виконує радше роль символічного внеску, аніж реального інструменту перерозподілу чи фінансування публічних послуг. Саме через це вже багато років періодично з’являються ідеї замінити його моделлю, заснованою на ринковій вартості, — такою, як у багатьох країнах Західної та Північної Європи.
Проєкт Лівиці від березня 2026 року — детальна конструкція нового податку
Проєкт закону про внесення змін до закону про місцеві податки та збори та деяких інших законів передбачає запровадження податку від вартості житлової нерухомості з 1 січня 2027 року. Ключова зміна — відмова від метражу на користь ринкової вартості як бази оподаткування. Вартість визначатиметься на основі середніх цін транзакцій із Порталу даних про обіг житла (Portal DOM) або показника вартості відтворення, визначеного воєводою.
Ставки матимуть прогресивний характер і залежатимуть від кількості об’єктів нерухомості, зареєстрованих на одного платника (найімовірніше за номером PESEL або аналогом для юридичних осіб). Черговість об’єктів визначається за датою набуття — перші та другі, набуті найраніше, користуються найнижчою ставкою.
Для першої та другої квартири або будинку ставка становить 0,02% вартості нерухомості на рік. Проєкт містить важливий захисний механізм: розрахований податок не може перевищувати суму, що випливає з чинних правил оподаткування за площею. Завдяки цьому для більшості власників однієї чи двох квартир зміна буде нейтральною або навіть вигідною.
Від третього об’єкта початкова ставка становить 0,5% вартості на рік. Протягом перших п’яти років вона залишається на цьому рівні, а потім щороку зростає на 0,1 відсоткового пункту протягом наступних десяти років, аж до цільових 1,5%. Тобто інвестор із п’ятьма чи шістьма квартирами через кілька років може сплачувати кілька або навіть понад десяток тисяч злотих щороку за кожен додатковий об’єкт.
Громади отримують право застосовувати коригувальні коефіцієнти в діапазоні від 0,2 до 2,0. Вони зможуть знижувати або підвищувати базу оподаткування залежно від місцевих умов, року побудови чи енергетичного стандарту.
Прикладні розрахунки — скільки реально може становити навантаження
Порівняння чинної та запропонованої системи показує масштаб змін. Для квартири вартістю 500 000 злотих площею 50 м²:
- Чинний податок (за максимальної ставки 1,25 зл/м²): максимум близько 62–63 злотих на рік.
- Запропонований податок за ставкою 0,02% (перша або друга квартира): 100 злотих, але механізм нейтральності обмежує його до рівня чинного податку.
- Запропонований податок за ставкою 0,5% (третя і наступні): 2 500 злотих на рік у перші роки.
- Після досягнення 1,5%: 7 500 злотих на рік.
У випадку дорожчого об’єкта вартістю 800 000 злотих відмінності стають ще відчутнішими. Інвестор із кількома такими об’єктами міг би побачити зростання річних платежів із кількох сотень злотих до понад десятка тисяч. Проєкт передбачає поступове запровадження вищих ставок саме для того, щоб дати час на адаптацію інвестиційних стратегій.
| Сценарій | Кількість об’єктів нерухомості | Ставка | Орієнтовний податок на рік (нерухомість 500 тис. зл) | Примітки |
| Чинна система 2026 | Будь-яка | до 1,25 зл/м² | близько 60–65 зл | Не залежить від ринкової вартості |
| Проєкт — перша/друга | 1 або 2 | 0,02% (з лімітом) | нейтральний або нижчий | Захисний механізм |
| Проєкт — третя і наступні (початок) | 3+ | 0,5% | 2 500 зл | Протягом перших 5 років |
| Проєкт — третя і наступні (цільово) | 3+ | 1,5% | 7 500 зл | Після 15 років впровадження |
Найважливіше в цих розрахунках те, що для власників однієї або двох квартир проєкт не означає революції в сімейному бюджеті. Справжнє навантаження з’являється лише при третій і наступних об’єктах, та й то розтягнуте в часі.
Як визначатиметься вартість нерухомості — Портал DOM та воєводські показники
Відсутність у Польщі повного актуального кадастру вартості нерухомості роками була головною перешкодою для запровадження податку ad valorem. Проєкт вирішує цю проблему прагматично. Основою стане добуток корисної площі та середньої транзакційної ціни квадратного метра в конкретній громаді чи районі з Порталу даних про обіг житла.
Портал DOM, запуск якого заплановано на 2027 рік, збиратиме дані про реальні ціни продажу квартир і будинків. Дані станом на 30 вересня року, що передує податковому, використовуватимуть для розрахунку середньої ціни для громади. В альтернативі — особливо в громадах із невеликою кількістю угод — застосовуватиметься показник вартості відтворення, який воєвода визначатиме раз на пів року.
Громади також зможуть застосовувати коригувальні коефіцієнти, що враховують рік побудови, енергетичний стандарт чи розташування всередині громади. Це забезпечує гнучкість, але водночас створює ризик різного підходу між окремими органами місцевого самоврядування.
Хто уникне вищих ставок — звільнення та пільги в проєкті
Проєкт передбачає широкий перелік звільнень і преференцій, які мають захистити сектор соціального житла та окремі форми оренди:
- Житлові кооперативи
- Соціальні житлові ініціативи
- Товариства соціального будівництва
- Власники квартир, зданих у найм соціальним агентствам
- Власники тренувальних і підтримуючих квартир
- Державні юридичні особи
- Громадські компанії
Додатково громади зможуть запроваджувати пільги або знижені коефіцієнти для енергоефективної нерухомості та об’єктів, обладнаних укриттями чи місцями захисту населення. Це важливий сигнал, що проєкт не є суто фіскальним інструментом, а також підтримує цілі житлової та кліматичної політики.
Політичні шанси на ухвалення влітку 2026 року — що кажуть факти
Незважаючи на подання проєкту до Сейму, його подальша доля залишається невизначеною. Уряд, зокрема міністр фінансів та економіки, неодноразово наголошував, що не веде робіт над кадастровим податком і що ініціатива має депутатський, а не урядовий характер. Коаліційні партнери з KO та PSL висловлюють скептицизм. Президент заявляв про вето щодо рішень, що підвищують податкове навантаження на нерухомість.
На практиці це означає, що навіть якщо проєкт пройде Сейм, шлях до підписання президентом і набуття чинності з січня 2027 року буде складним. Найімовірніший сценарій на найближчі місяці — подальше опрацювання в комісіях або застрягання ініціативи. Ринок нерухомості вже реагує на саму дискусію: частина інвесторів утримується від нових покупок або розглядає продаж надлишкових об’єктів.
Потенційний вплив на ринок оренди, ціни та доступність житла
Запровадження вищих ставок для власників трьох і більше об’єктів могло б мати одразу кілька наслідків. З одного боку, воно б віднадило від масової скупки квартир з інвестиційною метою, що з часом могло б збільшити пропозицію на первинному та вторинному ринках. З іншого — частину додаткових витрат могли б перекласти на орендарів через вищі орендні платежі, принаймні в короткостроковій перспективі.
Для громад це означало б потенційне зростання доходів, які можна спрямувати на інфраструктуру чи житлові програми. Водночас є ризик, що старші власники кількох успадкованих об’єктів постануть перед вибором: продати частину житла чи нести значно вищі витрати на утримання.
Молоді родини, які шукають перше житло, могли б відчути опосередковані переваги, якщо більше об’єктів з’явиться на ринку. Інституційні інвестори (PRS) також потраплять під дію нових правил, що може вплинути на їхні стратегії в Польщі.
Що можуть зробити власники нерухомості вже сьогодні — практичні поради
Навіть якщо проєкт не набуде чинності найближчим часом, сама дискусія змінює підхід до портфеля нерухомості. Варто зробити кілька конкретних кроків:
- Перевірте в реєстрі земель і будівель або через Портал електронних послуг, скільки об’єктів зареєстровано на ваші персональні дані.
- Слідкуйте за законодавчими роботами над проєктом № 10-RPW-9790-2026 — зміни можуть з’явитися швидко.
- Розгляньте диверсифікацію: продаж одного з об’єктів або переведення в іншу форму інвестицій, якщо маєте три чи більше.
- Інвестуйте в покращення енергетичного стандарту — можливі пільги допоможуть компенсувати частину навантаження.
- Проконсультуйтеся з податковим радником або юристом, що спеціалізується на нерухомості: індивідуальний аналіз портфеля часто виявляється безцінним.
Власники компаній, які володіють житловими приміщеннями, мають додатково проаналізувати правову структуру володіння — проєкт може стосуватися й господарських суб’єктів, хоча прогресивний механізм насамперед спрямований на фізичних осіб.
Кадастровий податок у версії, запропонованій весною 2026 року, не стане революцією для звичайного власника квартири в Польщі. Це точний інструмент, спрямований на великих гравців інвестиційного ринку, з чіткими захисними механізмами для першої та другої квартири. Його доля залежить від політичної волі та компромісів у Сеймі. Незалежно від остаточного вигляду закону, вже зараз варто уважніше придивитися до власного портфеля нерухомості — ринок і правове середовище змінюються швидше, ніж здавалося ще кілька років тому.
