В середине 2026 года польская система налогообложения недвижимости по-прежнему основывается на полезной площади помещений и зданий. Владельцы платят каждый год относительно небольшие суммы, независимо от того, стоит ли их квартира в центре Варшавы полтора миллиона или однокомнатная на окраине — всего триста тысяч. Эта модель, хотя и простая в расчетах, уже много лет вызывает дискуссии о справедливости: более престижные локации и дорогие объекты не вносят пропорционально больше в бюджеты гмин.
Депутатский проект, внесенный 20 марта 2026 года партией «Левица», вводит совершенно иную логику. Вместо метража основой налогообложения станет рыночная стоимость недвижимости, а ставки будут дифференцированы в зависимости от количества объектов у одного налогоплательщика. Механизм прогрессивный и направлен прежде всего на лиц и компании с крупными инвестиционными портфелями. Для большинства поляков, владеющих одной или двумя квартирами, изменение, если оно вступит в силу, останется нейтральным или даже выгодным благодаря специальному защитному механизму.
Реально вопрос «кто будет платить кадастровый налог» в ближайшие годы касается узкой группы владельцев трех и более жилых объектов. Оценки показывают, что это менее одного процента граждан. Остальные — семьи с одним домом или квартирой, люди, унаследовавшие второе жилье от родителей, — в значительной степени остаются вне зоны повышенных нагрузок, по крайней мере в версии проекта весны 2026 года.
Действующий налог на недвижимость — реальная ситуация в 2026 году
Каждый владелец квартиры, односемейного дома или нежилого помещения ежегодно получает решение от гмины. Размер платежа зависит главным образом от полезной площади и ставки, утвержденной советом гмины. В 2026 году максимальная ставка для жилых зданий составляет 1,25 злотого за квадратный метр. Для типичной квартиры 50–60 м² это не более нескольких десятков злотых в год, даже если гмина берет верхний предел.
Система проста в администрировании, но создает ощущение неравенства. Квартира в престижном районе крупного города, стоящая в несколько раз дороже аналогичной по площади в провинции, облагается примерно такой же суммой. Гмины в туристически или деловых привлекательных регионах не получают дополнительных доходов от роста стоимости недвижимости. Владельцы дорогих апартаментов и вилл платят символическую сумму относительно своего имущества, в то время как местные бюджеты испытывают дефицит средств на дороги, школы и общественный транспорт.
На практике налог на недвижимость в нынешнем виде скорее выполняет роль символической платы, чем реального инструмента перераспределения или финансирования публичных услуг. Именно поэтому уже много лет обсуждается замена его моделью, основанной на рыночной стоимости, — такой, как в странах Западной и Северной Европы.
Проект «Левицы» от марта 2026 года — подробная конструкция нового налога
Проект закона о внесении изменений в закон о местных налогах и сборах, а также в некоторые другие законы предусматривает введение налога на стоимость жилой недвижимости с 1 января 2027 года. Главное изменение — отказ от метража в пользу рыночной стоимости как базы налогообложения. Стоимость будет определяться на основе средних цен сделок из Портала данных об обороте жильем (Portal DOM) или показателя стоимости воспроизводства, устанавливаемого воеводой.
Ставки прогрессивные и зависят от количества объектов недвижимости, зарегистрированных на одного налогоплательщика (скорее всего, по номеру PESEL или аналогу для юрлиц). Очередность определяется по дате приобретения: первое и второе жилье получают самую низкую ставку.
Для первой и второй квартиры или дома ставка составляет 0,02% от стоимости недвижимости в год. При этом действует важный защитный механизм: рассчитанный налог не может превышать сумму по текущим правилам (от площади). В итоге для большинства владельцев одной-двух квартир изменение будет нейтральным или даже выгодным.
С третьей недвижимости начальная ставка — 0,5% стоимости в год. Первые пять лет она остается на этом уровне, затем ежегодно растет на 0,1 процентного пункта в течение следующих десяти лет, пока не достигнет 1,5%. Инвестор с пятью-шестью квартирами через несколько лет может платить по несколько или даже по десятку тысяч злотых в год за каждый дополнительный объект.
Гмины получают право применять корректирующие коэффициенты в диапазоне от 0,2 до 2,0. Они смогут снижать или повышать базу налогообложения в зависимости от местных условий, года постройки или энергетического стандарта.
Примерные расчеты — сколько реально придется платить
Сравнение текущей и предлагаемой систем наглядно показывает разницу. Для квартиры стоимостью 500 000 злотых площадью 50 м²:
- Действующий налог (при максимальной ставке 1,25 зл/м²): максимум около 62–63 злотых в год.
- Предлагаемый налог по ставке 0,02% (первая или вторая квартира): 100 злотых, но механизм нейтральности ограничивает его текущим уровнем.
- Предлагаемый налог по ставке 0,5% (третья и последующие): 2500 злотых в год в первые годы.
- После достижения 1,5%: 7500 злотых в год.
Для более дорогого объекта стоимостью 800 000 злотых различия еще заметнее. Инвестор с несколькими такими квартирами увидит рост платежей с нескольких сотен до десятков тысяч злотых. Проект предусматривает постепенное повышение ставок, чтобы дать время на адаптацию инвестиционных стратегий.
| Сценарий | Количество объектов | Ставка | Примерный годовой налог (объект 500 тыс. зл) | Примечания |
| Действующая система 2026 | Любое | до 1,25 зл/м² | ок. 60–65 зл | Независимо от рыночной стоимости |
| Проект — первое/второе | 1 или 2 | 0,02% (с лимитом) | нейтральный или ниже | Защитный механизм |
| Проект — третье и последующие (начало) | 3+ | 0,5% | 2500 зл | В первые 5 лет |
| Проект — третье и последующие (целевое) | 3+ | 1,5% | 7500 зл | После 15 лет внедрения |
Самое важное: для владельцев одной или двух квартир проект не означает революции в бюджете. Реальная нагрузка возникает только при третьей и последующих недвижимостях, и даже она растянута во времени.
Как будет определяться стоимость недвижимости — Портал DOM и воеводские показатели
Отсутствие в Польше полного актуального кадастра стоимости недвижимости долгие годы оставалось главной преградой для введения налога ad valorem. Проект решает проблему прагматично. Основой станет произведение полезной площади и средней цены квадратного метра по сделкам в гмине или районе из Портала данных об обороте жильем.
Портал DOM, запуск которого запланирован на 2027 год, будет собирать данные о реальных ценах продажи квартир и домов. Для расчета возьмут данные на 30 сентября предыдущего года. В гминах с малым числом сделок будет использоваться показатель стоимости воспроизводства, который воевода обновляет раз в полгода.
Гмины смогут применять корректирующие коэффициенты с учетом года постройки, энергетического стандарта и расположения внутри муниципалитета. Это добавляет гибкости, но создает риск разных подходов в разных регионах.
Кто избежит повышенных ставок — освобождения и льготы
Проект предусматривает широкий перечень освобождений и преференций для защиты социального жилья и отдельных форм аренды:
- Жилищные кооперативы
- Социальные жилищные инициативы
- Товарищества социального строительства
- Владельцы квартир, сданных в аренду социальным агентствам найма
- Владельцы тренировочных и поддерживаемых квартир
- Государственные юридические лица
- Гминные компании
Кроме того, гмины смогут вводить льготы или сниженные коэффициенты для энергоэффективной недвижимости, а также объектов с убежищами или местами защиты населения. Это показывает, что проект — не только фискальный инструмент, но и мера поддержки жилищной и климатической политики.
Политические шансы принятия летом 2026 года — что говорят факты
Несмотря на внесение в Сейм, судьба проекта остается неопределенной. Правительство, включая министра финансов, неоднократно заявляло, что не ведет работу над кадастровым налогом и что инициатива — депутатская, а не правительственная. Партнеры по коалиции из KO и PSL настроены скептически. Президент обещал вето на решения, повышающие налоговую нагрузку на недвижимость.
Даже если проект пройдет Сейм, путь к подписанию и вступлению в силу с января 2027 года будет сложным. Наиболее вероятный сценарий — дальнейшая работа в комиссиях или замораживание. Рынок недвижимости уже реагирует: часть инвесторов приостанавливает покупки или задумывается о продаже лишних объектов.
Потенциальное влияние на рынок аренды, цены и доступность жилья
Повышенные ставки для владельцев трех и более объектов могут иметь сразу несколько эффектов. С одной стороны, они отпугнут от массовой скупки квартир под инвестиции, что со временем увеличит предложение на первичном и вторичном рынках. С другой — часть дополнительных затрат может быть переложена на арендаторов через рост арендной платы, особенно в первое время.
Для гмин это потенциальный рост доходов, которые можно направить на инфраструктуру и жилищные программы. При этом пожилые владельцы нескольких унаследованных квартир могут столкнуться с выбором: продать часть или нести заметно большие расходы.
Молодые семьи, ищущие первое жилье, косвенно выиграют, если на рынок выйдет больше объектов. Институциональные инвесторы (PRS) тоже попадут под новые правила, что повлияет на их планы в Польше.
Что владельцы недвижимости могут сделать уже сегодня — практические рекомендации
Даже если проект не примут в ближайшее время, сама дискуссия меняет подход к портфелю. Стоит предпринять несколько шагов:
- Проверьте в реестре земель и зданий или через Портал электронных услуг, сколько объектов зарегистрировано на ваши данные.
- Следите за продвижением проекта № 10-RPW-9790-2026 — изменения могут появиться быстро.
- Рассмотрите диверсификацию: продажу одного объекта или перевод в другую форму инвестиций, если у вас три и более.
- Инвестируйте в повышение энергетической эффективности — льготы могут частично компенсировать нагрузку.
- Проконсультируйтесь с налоговым или юридическим специалистом по недвижимости — индивидуальный анализ портфеля очень полезен.
Владельцам компаний с жилыми помещениями стоит дополнительно изучить правовую структуру владения: проект может затронуть и юрлиц, хотя прогрессия в первую очередь касается физических лиц.
Кадастровый налог в версии весны 2026 года — не революция для всех владельцев жилья в Польше. Это точечный инструмент, направленный на крупных инвесторов, с надежными защитными механизмами для первой и второй квартиры. Его судьба зависит от политической воли и компромиссов в Сейме. В любом случае уже сейчас полезно внимательнее взглянуть на свой портфель недвижимости: рынок и правовая среда меняются быстрее, чем казалось еще несколько лет назад.
