Торговий парк — це формат, який в останні роки став природним вибором для мільйонів поляків. Він поєднує простоту, швидкість і прямий доступ до щоденних потреб без зайвих ускладнень. На відміну від закритих галерей, він вирізняється відкритою структурою, великим безкоштовним паркінгом та якірними магазинами першої необхідності. Завдяки цьому покупки перетворюються на коротку ефективну місію, а не на цілоденну виправу.
У 2025 році Польща зафіксувала рекордне зростання нової торговельної площі — аж 590 тисяч квадратних метрів, з яких 90 відсотків припало саме на торгові парки. Цей формат заповнює реальні прогалини в менших містах та на околицях агломерацій, відповідаючи на субурбанізацію, зміну споживчих звичок і потребу в близькості послуг в еру «15-хвилинного міста».
Завдяки довгостроковим договорам оренди, стабільним орендарям із сегменту щоденних потреб та еволюції в бік послуг і легкої гастрономії, торгові парки не лише полегшують життя клієнтам, а й пропонують прогнозовану прибутковість для інвесторів. Доходність (yield) у сегменті невеликих об’єктів часто перевищує 7,5–8,5 відсотка при середньому зваженому терміні оренди 8–12 років.
Походження та розвиток торгових парків у Польщі
Перші торгові парки з’явилися в Польщі ще в 90-х роках, коли ринок тільки освоював західні формати торгівлі. Тоді це були скромні комплекси окремо розташованих будівель із продовольчими дискаунтерами та базовими послугами, розташовані біля головних транспортних артерій. Справжній бум розпочався після 2019 року — за якихось п’ять років з’явилося 339 нових об’єктів такого типу.
Ключовими чинниками розвитку стали агресивна експансія мереж дискаунтерів, субурбанізація, будівництво сотень тисяч нових житлових будинків на околицях міст, а також зміна пріоритетів споживачів після пандемії. Люди почали цінувати швидкі повторювані візити біля дому замість тривалих походів у галереї. Четвертий квартал 2025 року став найкращим для ринку комерційної нерухомості за останнє десятиліття — передусім завдяки торговим паркам.
Сьогодні формат дозріває. Найбільші об’єкти досягають масштабу невеликих і середніх галерей, а забудовники дедалі сміливіше заходять у міста з населенням менше 50 тисяч жителів, де раніше бракувало сучасної торговельної пропозиції. Це вже не просто «магазин біля дороги», а продумана відповідь на реальні потреби місцевих громад.
Характеристика та архітектура сучасного торгового парку
Типовий торговий парк складається з кількох окремо розташованих або з’єднаних однорівневих будівель, розміщених у формі літери L або прямокутника. Клієнт виходить з автомобіля і за кілька кроків заходить безпосередньо до обраного магазину — без ліфтів, ескалаторів чи кліматизованих пасажів. Торгова площа (GLA) коливається від 1–3 тисяч квадратних метрів у невеликих об’єктах convenience до 20–40 тисяч у більших форматах.
Архітектура навмисно проста й функціональна. Широкі зовнішні алеї, навіси над входами, чітке маркування та, головне, величезний безкоштовний паркінг — зазвичай 3–4 місця на кожні 100 квадратних метрів торговельної площі. У менших парках зона охоплення обмежується 5–10 хвилинами їзди або пішої прогулянки, що ідеально вписується в концепцію локальності.
Усередині домінують якірні орендарі (anchor tenant), які займають 60–70 відсотків площі — найчастіше продовольчий дискаунтер. До них приєднуються менші супутникові магазини: дрогерія, магазин дитячого та сімейного одягу, сервісний пункт чи аптека. Дедалі частіше з’являються елементи гастрономії та послуг — пекарня, перукарня, банкомат чи медичний пункт. Це вже не чистий «ритейл першої необхідності», а зручна щоденна гібридна модель.
Відмінності між торговим парком та торговим центром
Різниця полягає не лише в даху над головою. Торговий парк і торговий центр — це дві абсолютно різні моделі обслуговування клієнтів, які відповідають різним потребам.
| Аспект | Торговий парк | Торговий центр |
|---|---|---|
| Структура | Відкрита або напіввідкрита, прямий доступ із паркінгу до кожного приміщення | Закриті пасажі, ліфти, ескалатори, спільний простір |
| Основна пропозиція | Щоденні потреби: продукти, дрогерія, побутова техніка, меблі, послуги | Мода, розваги, гастрономія, брендові магазини, події |
| Час типового візиту | 15–40 хвилин — швидкий, цілеспрямований | 1–3 години — рекреаційний, багатозадачний |
| Паркінг | Безкоштовний, великий, біля входів | Часто платний або обмежений, дальший під’їзд |
| Стійкість до погоди | Залежна від умов (хоч візит короткий) | Повна незалежність від погоди |
| Профіль клієнта | Мешканці найближчої околиці, сім’ї, зайняті люди | Мешканці всього міста та регіону, шопінг-туристи |
На практиці це означає, що торговий парк перемагає там, де важливі час і регулярність. Торговий центр продовжує приваблювати, коли плануємо тривалу вилазку з елементами розваг або шукаємо конкретний модний бренд. Дедалі більше гібридних об’єктів розмивають межі — деякі парки додають зони гастро, а галереї впроваджують більші формати convenience на першому поверсі.
Ключові орендарі та асортимент покупок
Серцем кожного торгового парку є якірний орендар — зазвичай продовольчий дискаунтер (Biedronka, Lidl, Aldi або Netto). Саме він генерує найбільший трафік і гарантує регулярні візити. Навколо нього групуються доповнюючі бренди: Rossmann або Hebe, Action, Pepco, Sinsin, KiK, іноді меблевий салон (Agata, Black Red White) чи будівельний магазин.
У менших об’єктах (1–3 тис. м²) домінує модель 3–6 орендарів. У більших з’являється більше різноманітності — RTV, одяг, товари для тварин, б’юті- та медичні послуги. Дедалі частіше трапляються гастрономічні точки: невеликий ресторан fast-casual, морозивниця або пекарня з місцями для сидіння.
Для клієнта це означає реальну можливість вирішити більшість щоденних справ за один візит. Сім’я з дітьми може купити продукти на тиждень, поповнити засоби гігієни, отримати ліки та ще й пообідати — усе без потреби переїжджати між магазинами в різних частинах міста.
Тренди на 2026 рік — невеликі парки convenience та еволюція формату
2026 рік — це продовження домінування торгових парків, особливо в сегменті невеликих об’єктів convenience. Забудовники та інвестори дедалі сміливіше дивляться на міста з населенням менше 50 тисяч жителів та нові приміські житлові комплекси, де торговельна прогалина найбільша. Прогнози передбачають ще 150–200 таких об’єктів до 2030 року.
Невеликі торгові парки площею 1–3 тисячі квадратних метрів набирають ваги, оскільки ідеально вписуються в концепцію 15-хвилинного міста та відповідають потребам мешканців нових житлових комплексів, які не хочуть щодня їздити до центру.
Еволюція помітна й в асортименті. Дедалі більше парків запроваджують послуги та легку гастрономію — не для конкуренції з галереями, а щоб подовжити час візиту та підвищити комфорт. З’являються зони з місцями для сидіння, дитячими майданчиками чи сервісними пунктами (перукар, косметолог, пральня).
Інвестори цінують стабільність цього формату. Довгострокові договори оренди (навіть 10–15 років з опцією продовження), індексація орендної плати та орендарі щоденного сегменту роблять торгові парки стійкими до коливань кон’юнктури та тиску електронної комерції — 90 відсотків покупок продуктів і товарів дрогерії все ще відбуваються офлайн.
Переваги та виклики для клієнтів та інвесторів
Для клієнтів найважливіші практичні переваги:
- Швидкість і комфорт — паркуєшся біля входу, вирішуєш справи за 20–30 хвилин і повертаєшся додому.
- Безкоштовний і великий паркінг — особливо важливо для сімей з дітьми та людей похилого віку.
- Прозора пропозиція — менше імпульсивних покупок, кращий контроль над витратами.
- Локальність — підтримка найближчої околиці замість великих корпорацій у центрі міста.
Виклики також існують. Залежність від автомобіля може бути проблемою для людей без авто. У дощові або морозні дні відсутність критих переходів між магазинами відчувається. Обмежений вибір модних брендів і розваг означає, що за великими покупками чи вечором у кіно все одно доведеться їхати до галереї.
Для інвесторів переваги очевидні: вища дохідність, ніж у торгових центрах, довгострокова стабільність оренди та менша чутливість до електронної комерції. Виклики — зростаюча конкуренція за хороші локації, підвищення цін на землю в привабливих точках та необхідність ретельного підбору орендарів, щоб об’єкт не втратив цілісності.
Приклади торгових парків у різних регіонах Польщі
Різноманітність форматів величезна. У Тріймісті Matarnia Park Handlowy приваблює клієнтів з усього регіону — понад 70 магазинів і сервісних приміщень, площа близько 52 тисяч квадратних метрів, сусідство IKEA, широка меблева, модна та RTV-пропозиція, а також безкоштовний паркінг на понад 1300 місць. Це приклад великого зрілого парку, який успішно конкурує з традиційними галереями.
У менших містах панують об’єкти мережі M Park (LCP Properties). Ювілейний, 50-й парк цієї марки відкрили в Пйонках у 2024 році. Наступні з’являються в Богатини, Опалениці чи Білій Підляській — кожен адаптований до місцевих потреб, з дискаунтером як якорем і кількома доповнюючими орендарями. Типова площа 5–10 тисяч квадратних метрів, паркінг на кілька десятків місць і зона охоплення обмежена найближчими житловими кварталами.
У 2026 році на мапі з’являться нові великі проєкти, зокрема BIG Piła площею 38 тисяч квадратних метрів. Це свідчить, що формат еволюціонує в обидва боки — як у бік невеликих локальних convenience, так і більших об’єктів масштабу колишніх галерей.
Як обрати ідеальний торговий парк для покупок чи інвестиції
Для клієнта вирішальними є три речі: відстань від дому (бажано до 10–15 хвилин), наявність конкретних магазинів, які регулярно потрібні, та умови паркування. Варто перевірити, чи є дитячий майданчик або гастрономічна зона — особливо якщо плануєте триваліші візити з дітьми. Програми лояльності мереж орендарів дозволяють додатково заощадити під час кожного візиту.
Інвестори звертають увагу на інші показники: якість локації (інтенсивність руху, демографія, відсутність сильної конкуренції), структуру орендарів (чи переважають якірні орендарі з довгостроковими договорами), потенційну дохідність та перспективи розвитку округи. Невеликі парки convenience в динамічно забудовуваних приміських громадах досі пропонують привабливе співвідношення ризику до прибутку.
Торговий парк уже не ніша — він став невід’ємною частиною польської торговельної реальності. У 2026 році, коли темп життя не сповільнюється, а потреба в простоті й близькості зростає, саме ці об’єкти дають відчуття, що щоденні справи можна вирішити швидко, без стресу та в приємному середовищі. І в цьому їхня найбільша сила.
