Торговый парк — это формат, который в последние годы стал естественным выбором для миллионов поляков. Он сочетает в себе простоту, скорость и прямой доступ к повседневным нуждам без ненужных изысков. В отличие от закрытых торговых центров он предлагает открытую структуру, обширную бесплатную парковку и якорные магазины первой необходимости. Благодаря этому покупки превращаются в короткую эффективную миссию, а не в целодневное путешествие.
В 2025 году Польша зафиксировала рекордный прирост новой торговой площади — целых 590 тысяч квадратных метров, из которых 90 процентов пришлось именно на торговые парки. Этот формат заполняет реальные пробелы в небольших городах и на окраинах агломераций, отвечая на субурбанизацию, изменение потребительских привычек и потребность в близости услуг в эпоху «15-минутного города».
Благодаря долгосрочным договорам аренды, стабильным арендаторам из сегмента повседневных нужд и эволюции в сторону услуг и легкого общепита торговые парки не только облегчают жизнь клиентам, но и предлагают предсказуемую доходность инвесторам — доходность в сегменте небольших объектов часто превышает 7,5–8,5 процента при средней взвешенной продолжительности аренды 8–12 лет.
Происхождение и развитие торговых парков в Польше
Первые торговые парки появились в Польше еще в 90-е годы, когда рынок только осваивал западные форматы торговли. Тогда это были скромные комплексы отдельно стоящих зданий с продуктовыми дискаунтерами и базовыми услугами, расположенные у главных транспортных артерий. Настоящий бум начался после 2019 года — всего за пять лет появилось 339 новых объектов такого типа.
Ключевыми факторами развития стали агрессивная экспансия сетей дискаунтеров, субурбанизация и строительство сотен тысяч новых квартир на окраинах городов, а также изменение приоритетов потребителей после пандемии. Люди начали ценить быстрые повторяющиеся визиты рядом с домом вместо длительных походов по торговым центрам. Четвертый квартал 2025 года стал лучшим для рынка коммерческой недвижимости за последние десять лет — во многом благодаря торговым паркам.
Сегодня формат зреет. Крупнейшие объекты достигают масштаба небольших и средних торговых центров, а девелоперы все смелее заходят в города с населением менее 50 тысяч жителей, где раньше не хватало современной торговой инфраструктуры. Это уже не просто «магазин у дороги», а продуманный ответ на реальные нужды местных сообществ.
Характеристики и архитектура современного торгового парка
Типичный торговый парк состоит из нескольких отдельно стоящих или соединенных одноэтажных зданий, расположенных в форме буквы L или прямоугольника. Клиент выходит из машины и за несколько шагов попадает прямо в выбранный магазин — без лифтов, эскалаторов и кондиционированных пассажей. Площадь GLA варьируется от 1–3 тысяч квадратных метров в небольших объектах convenience до 20–40 тысяч в более крупных форматах.
Архитектура намеренно простая и функциональная. Широкие внешние проходы, навесы у входов, четкая навигация и, главное, огромная бесплатная парковка — обычно 3–4 места на каждые 100 квадратных метров торговой площади. В небольших парках зона охвата ограничивается 5–10 минутами езды или прогулки, что идеально вписывается в концепцию локальности.
Внутри преобладают якорные арендаторы (anchor tenant), занимающие 60–70 процентов площади, — чаще всего продуктовый дискаунтер, — а также небольшие сателлитные помещения: аптека, магазин детской и семейной одежды, пункт услуг. Все чаще появляются элементы общепита и услуг — пекарня, парикмахерская, банкомат или медицинский пункт. Это уже не чистый «ритейл первой необходимости», а удобная для повседневной жизни гибридная модель.
Различия между торговым парком и торговым центром
Разница заключается не только в наличии крыши над головой. Торговый парк и торговый центр — это две совершенно разные модели обслуживания клиентов, отвечающие разным потребностям.
| Аспект | Торговый парк | Торговый центр |
|---|---|---|
| Структура | Открытая или полуоткрытая, прямой доступ с парковки к каждому помещению | Закрытые пассажи, лифты, эскалаторы, общая зона |
| Основное предложение | Повседневные нужды: продукты, бытовая химия, бытовая техника, мебель, услуги | Мода, развлечения, рестораны, брендовые магазины, мероприятия |
| Время типичного визита | 15–40 минут — быстрый, целенаправленный | 1–3 часа — рекреационный, многозадачный |
| Парковка | Бесплатная, обширная, рядом со входами | Часто платная или ограниченная, более дальний подъезд |
| Устойчивость к погоде | Зависит от условий (хотя визит короткий) | Полная независимость от погоды |
| Профиль клиента | Жители ближайшего окружения, семьи, занятые люди | Жители всего города и региона, шопинг-туристы |
На практике это означает, что торговый парк выигрывает там, где важны время и повторяемость. Торговый центр по-прежнему привлекает, когда планируется более длительная поездка с элементами развлечений или поиск конкретного модного бренда. Все больше гибридных объектов стирает границы — некоторые парки добавляют зоны общепита, а галереи вводят крупные форматы convenience на первых этажах.
Ключевые арендаторы и ассортимент
Сердцем каждого торгового парка является якорный арендатор — обычно продуктовый дискаунтер (Biedronka, Lidl, Aldi или Netto). Именно он генерирует наибольший трафик и гарантирует регулярные визиты. Вокруг него группируются дополняющие бренды: Rossmann или Hebe, Action, Pepco, Sinsin, KiK, иногда мебельный салон (Agata, Black Red White) или строительный магазин.
В небольших объектах (1–3 тыс. м²) преобладает модель с 3–6 арендаторами. В более крупных появляется больше разнообразия — бытовая техника, одежда, товары для животных, услуги красоты и медицины. Все чаще встречаются точки общепита: небольшое кафе fast-casual, мороженое или пекарня с местами для сидения.
Для клиента это означает реальную возможность решить большинство повседневных дел за один визит. Семья с детьми может купить продукты на неделю, пополнить средства гигиены, забрать лекарства и еще пообедать — все без необходимости ездить между магазинами в разных частях города.
Тренды 2026 года — небольшие парки convenience и эволюция формата
2026 год — это продолжение доминирования торговых парков, особенно в сегменте небольших объектов convenience. Девелоперы и инвесторы все смелее смотрят на города с населением менее 50 тысяч жителей и новые пригородные районы, где торговый дефицит наиболее ощутим. Прогнозы говорят о появлении еще 150–200 таких объектов к 2030 году.
Небольшие торговые парки площадью 1–3 тысячи квадратных метров набирают популярность, поскольку идеально вписываются в концепцию 15-минутного города и отвечают нуждам жителей новых жилых комплексов, которые не хотят каждый день ездить в центр.
Эволюция заметна и в предложении. Все больше парков вводят услуги и легкий общепит — не для конкуренции с галереями, а для увеличения времени пребывания и повышения удобства. Появляются зоны с местами для отдыха, детскими площадками или пунктами услуг (парикмахерская, косметолог, химчистка).
Инвесторы ценят стабильность этого формата. Долгосрочные договоры аренды (до 10–15 лет с опцией продления), индексация арендной платы и арендаторы из сегмента повседневных нужд делают торговые парки устойчивыми к колебаниям конъюнктуры и давлению электронной коммерции — покупки продуктов и бытовой химии в 90 процентах случаев по-прежнему происходят оффлайн.
Преимущества и вызовы для клиентов и инвесторов
Для клиентов важнее всего практические выгоды:
- Скорость и удобство — паркуетесь прямо у входа, решаете дела за 20–30 минут и возвращаетесь домой.
- Бесплатная и обширная парковка — особенно важно для семей с детьми и пожилых людей.
- Прозрачное предложение — меньше импульсивных покупок, больший контроль над расходами.
- Локальность — поддержка ближайшего окружения вместо крупных корпораций в центре города.
Существуют и вызовы. Зависимость от автомобиля может быть проблемой для тех, у кого нет машины. В дождливые или морозные дни отсутствие крытых переходов между магазинами ощущается. Ограниченный выбор модных брендов и развлечений означает, что за крупными покупками или вечером в кино все равно придется ехать в торговый центр.
Для инвесторов преимущества очевидны: более высокая доходность по сравнению с торговыми центрами, долгосрочная стабильность аренды и меньшая чувствительность к электронной коммерции. Вызовы — растущая конкуренция за хорошие локации, рост цен на землю в привлекательных точках и необходимость тщательного подбора арендаторов, чтобы объект не потерял целостность.
Примеры торговых парков в разных регионах Польши
Разнообразие форматов огромно. В Труймясте торговый парк Matarnia привлекает клиентов со всего региона — более 70 магазинов и точек услуг, площадь около 52 тысяч квадратных метров, соседство IKEA, широкий ассортимент мебели, моды и бытовой техники, а также бесплатная парковка более чем на 1300 мест. Это пример крупного зрелого парка, успешно конкурирующего с традиционными торговыми центрами.
В небольших городах лидируют объекты сети M Park (LCP Properties). Юбилейный, 50-й парк этой сети открылся в Пёнках в 2024 году. Новые появляются в Богатыни, Опаленице и Белой-Подляской — каждый адаптирован под местные нужды, с дискаунтером в качестве якоря и несколькими дополняющими арендаторами. Типичная площадь 5–10 тысяч квадратных метров, парковка на несколько десятков мест и зона охвата, ограниченная ближайшими жилыми районами.
В 2026 году на карте появятся новые крупные проекты, в том числе BIG Piła площадью 38 тысяч квадратных метров. Это показывает, что формат развивается в обе стороны — как в сторону небольших локальных convenience, так и в сторону более крупных объектов масштаба прежних торговых центров.
Как выбрать идеальный торговый парк для покупок или инвестиций
Для клиента решающими являются три вещи: расстояние от дома (лучше до 10–15 минут), наличие конкретных магазинов, которые нужны регулярно, и условия парковки. Стоит проверить, есть ли детская площадка или зона общепита — особенно если планируете более длительные визиты с детьми. Программы лояльности сетей арендаторов позволяют дополнительно экономить при каждом посещении.
Инвесторы смотрят на другие показатели: качество локации (трафик, демография, отсутствие сильной конкуренции), структуру арендаторов (преобладают ли якорные с долгосрочными договорами), потенциальную доходность и перспективы развития района. Небольшие парки convenience в динамично застраивающихся пригородных муниципалитетах по-прежнему предлагают привлекательное соотношение риска и прибыли.
Торговый парк уже не ниша — он стал неотъемлемой частью польской торговой реальности. В 2026 году, когда темп жизни не снижается, а потребность в простоте и близости растет, именно эти объекты дают ощущение, что повседневные дела можно решить быстро, без стресса и в приятной обстановке. И в этом их главная сила.
