W polskim krajobrazie finansowym upadłość Getin Noble Banku S.A. z 2023 roku stworzyła jeden z największych zbiorów aktywów nieruchomych czekających na nowych właścicieli. Majątek ten, gromadzony przez lata w ramach działalności kredytowej i inwestycji grupy, trafił pod zarząd syndyka, który systematycznie przekształca go w środki dla wierzycieli poprzez publiczne przetargi i licytacje. Proces ten łączy w sobie elementy klasycznej windykacji z procedurami prawa upadłościowego, oferując zarówno szanse na atrakcyjne nabycia, jak i wymagając od uczestników wyjątkowej precyzji w weryfikacji stanu prawnego.
Licytacje nieruchomości Getin Bank to nie zwykłe aukcje komornicze z egzekucji pojedynczych dłużników. To fragment szerszej likwidacji masy upadłości, gdzie obok lokali mieszkalnych i domów pojawiają się rozległe grunty rolne, działki budowlane oraz prestiżowe obiekty komercyjne, takie jak część biurowa wrocławskiego Sky Tower. W ciągu kilkunastu miesięcy syndykowi udało się już sprzedać kilkadziesiąt obiektów, odzyskując dziesiątki milionów złotych, a cały portfel nieruchomości szacowany jest na potencjał przekraczający 300 milionów złotych.
Zrozumienie tych mechanizmów w 2026 roku wymaga uwzględnienia zarówno dotychczasowych efektów sprzedaży, jak i aktualnych zawirowań wokół samego postępowania upadłościowego. Dla inwestorów, deweloperów czy osób prywatnych szukających okazji oznacza to szansę na nabycie aktywów po cenach kształtowanych przez transparentne procedury, lecz jednocześnie konieczność precyzyjnego badania ksiąg wieczystych, możliwych roszczeń oraz wpływu toczących się sporów sądowych, w tym tych związanych z dawnymi umowami walutowymi.
Geneza upadłości i rola syndyka w likwidacji majątku
Getin Noble Bank przez lata rozwijał agresywną politykę kredytową, w tym hipoteczną, co zaowocowało rozbudowanym portfelem wierzytelności zabezpieczonych nieruchomościami. Przymusowa restrukturyzacja przeprowadzona we wrześniu 2022 roku przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny przeniosła część działalności do nowego podmiotu, jednak pozostała masa majątkowa banku wymagała dalszych działań. W lipcu 2023 roku Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy ogłosił upadłość Getin Noble Bank S.A. i powołał syndyka w osobie Marcina Kubiczka.
Syndyk, działając na podstawie przepisów Prawa upadłościowego, przejmuje kontrolę nad całym majątkiem upadłego, w tym nieruchomościami należącymi bezpośrednio do banku oraz tymi przejętymi w ramach windykacji od kredytobiorców, którzy nie regulowali zobowiązań. Jego zadaniem jest maksymalizacja wartości masy upadłości poprzez sprzedaż aktywów w sposób transparentny i konkurencyjny. Nieruchomości stanowią jeden z kluczowych filarów tego procesu, obok innych składników jak udziały w spółkach czy portfele wierzytelności.
W praktyce oznacza to, że syndyk nie tylko kontynuuje egzekucje rozpoczęte wcześniej, ale organizuje własne przetargi na obiekty wchodzące w skład masy. Część transakcji realizują spółki zależne lub powiązane, takie jak Sax Development w przypadku nieruchomości komercyjnych. Dzięki temu możliwe jest elastyczne podejście do różnych kategorii aktywów – od pojedynczych mieszkań po duże kompleksy biurowe.
Rodzaje nieruchomości trafiających na przetargi
Portfel nieruchomości w masie upadłości Getin Noble Bank jest zróżnicowany zarówno pod względem lokalizacji, jak i przeznaczenia. Według informacji z komunikatów syndyka z końca 2024 i początku 2025 roku, na różnych etapach sprzedaży znajdowało się około 650 obiektów, w tym:
- 81 nieruchomości zabudowanych – domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne oraz lokale usługowe przejęte od dłużników,
- 421 nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni blisko 977 hektarów,
- 108 działek budowlanych,
- 38 lokali mieszkalnych i usługowych.
Do tego dochodzą aktywa komercyjne wyższej klasy, takie jak część biurowa Sky Tower we Wrocławiu – dziewięć lokali biurowych wraz z 60 miejscami garażowymi, których przetarg rozstrzygnięto w styczniu 2025 roku przy cenie wywoławczej 54 milionów złotych netto.
| Typ nieruchomości | Orientacyjna skala (dane z 2024/2025) | Charakterystyka i potencjał | Przykłady lokalizacji lub obiektów |
|---|---|---|---|
| Nieruchomości zabudowane | 81 obiektów | Domy i budynki gotowe do zamieszkania lub adaptacji; często wymagają remontu | Różne regiony Polski, głównie z windykacji kredytów hipotecznych |
| Grunty rolne | 421 działek, ok. 977 ha | Duże powierzchnie, atrakcyjne dla rolników lub inwestorów rolnych | Obszary wiejskie w całej Polsce |
| Działki budowlane | 108 parceli | Przygotowane pod zabudowę mieszkaniową lub komercyjną | Lokalizacje podmiejskie i miejskie |
| Lokale mieszkalne i usługowe | 38 jednostek | Mniejsze powierzchnie, łatwiejsze w obrocie | Miasta wojewódzkie i średnie |
| Obiekty komercyjne premium | Wybrane aktywa (np. Sky Tower) | Wysoka wartość jednostkowa, prestiżowa lokalizacja | Wrocław – część biurowa wieżowca |
Tak zróżnicowany portfel przyciąga różne grupy nabywców. Inwestorzy instytucjonalni interesują się gruntami rolnymi lub dużymi kompleksami, deweloperzy szukają działek budowlanych, a osoby prywatne – mieszkań lub domów po atrakcyjnych cenach. Sprzedaż 44 nieruchomości do marca 2025 roku, która przyniosła ponad 37 milionów złotych, pokazuje, że proces realnie postępuje.
Jak wyglądają przetargi i licytacje organizowane przez syndyka
Procedury sprzedaży w postępowaniu upadłościowym Getin Noble Bank różnią się od standardowych licytacji komorniczych. Syndyk lub spółki powiązane ogłaszają publiczne przetargi pisemne, często z możliwością dogrywki ustnej w formie aukcji. Całość przebiega pod nadzorem komisji przetargowej, z pełną dokumentacją i nagrywaniem przebiegu dla zachowania transparentności.
Ogłoszenia pojawiają się w prasie ogólnopolskiej oraz na portalach internetowych specjalizujących się w obrocie nieruchomościami lub aktywami upadłościowymi. Zainteresowani składają oferty wraz z wadium (rękojmią), którego wysokość i zasady zwrotu określa regulamin konkretnego przetargu. Najczęściej wymagany jest szybki termin płatności po wygranej – niekiedy w ciągu kilku lub kilkunastu dni.
W odróżnieniu od klasycznej egzekucji komorniczej, tutaj syndyk może stosować bardziej elastyczne warunki, na przykład dopuszczając warunkowe umowy przedwstępne lub rozłożenie płatności w uzasadnionych przypadkach. Jednocześnie nabywca nie otrzymuje pełnych gwarancji jak przy transakcji rynkowej – stan prawny i faktyczny nieruchomości wymaga samodzielnego, gruntownego sprawdzenia.
Przykłady udanych transakcji i ich znaczenie
Jedną z najbardziej medialnych sprzedaży była część biurowa Sky Tower we Wrocławiu. Przetarg ogłoszony w grudniu 2024 roku przez spółkę Sax Development (jednoosobową spółkę zależną upadłego banku) zakończył się w styczniu 2025 roku wyborem nabywcy. Obiekt o powierzchni około 8,4 tysiąca metrów kwadratowych biur plus garaże przyciągnął uwagę inwestorów ze względu na lokalizację w najwyższym budynku miasta.
Inne transakcje obejmowały mniejsze obiekty – domy, lokale i grunty – które systematycznie opuszczały portfel masy upadłości. Każda taka sprzedaż zmniejsza obciążenie wierzycieli i przybliża zakończenie postępowania. Dla nabywców oznacza to realną możliwość wejścia w posiadanie aktywów, które wcześniej były częścią skomplikowanej struktury bankowej.
Szanse dla nabywców i grupy docelowe
Dla zaawansowanych inwestorów licytacje Getin Noble Bank stanowią okazję do dywersyfikacji portfela po cenach często niższych niż rynkowe, zwłaszcza w przypadku obiektów wymagających nakładów. Transparentność procedur i publiczny charakter przetargów minimalizują ryzyko korupcji czy nieuczciwych praktyk.
Osoby prywatne mogą znaleźć tu mieszkania lub domy w atrakcyjnych lokalizacjach, które dzięki windykacji z portfela kredytowego banku trafiły na rynek w nietypowym momencie. Deweloperzy z kolei patrzą na działki budowlane i grunty rolne z potencjałem zmiany przeznaczenia.
Kluczowe pozostaje jednak przygotowanie – zaangażowanie prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości i upadłościowym oraz rzeczoznawcy majątkowego pozwala oszacować rzeczywistą wartość i ryzyka.
Ryzyka i pułapki, na które trzeba uważać
Zakup z masy upadłości nie jest transakcją „z katalogu”. Nieruchomości mogą być obciążone hipotekami, roszczeniami byłych właścicieli lub toczącymi się postępowaniami sądowymi, szczególnie w kontekście dawnych kredytów walutowych. Syndyk, reprezentując masę upadłości, nie zawsze jest w stanie wydać dokumenty takie jak list mazalny w prosty sposób – nabywca musi liczyć się z dodatkowymi krokami prawnymi.
W 2026 roku dodatkowym czynnikiem jest zawieszenie licencji syndyka Marcina Kubiczka przez Ministerstwo Sprawiedliwości w maju tego roku, spowodowane zarzutami m.in. wysokich wydatków na obsługę prawną i działania w sprawach frankowych. Choć sądy w niektórych postępowaniach utrzymują jego funkcję tymczasowo, cała sytuacja wprowadza element niepewności co do tempa i formy dalszych sprzedaży.
Nabywca powinien też sprawdzić, czy dana nieruchomość nie jest przedmiotem indywidualnych sporów z kredytobiorcami, którzy kwestionują podstawę przejęcia przez bank. Staranne badanie ksiąg wieczystych, wypisów z rejestru gruntów oraz ewentualnych postępowań egzekucyjnych to absolutna podstawa.
Aktualna sytuacja w 2026 roku i dalsze perspektywy
Mimo zawirowań personalnych wokół syndyka, likwidacja majątku trwa. Sprzedaże realizowane są zarówno przez samego syndyka, jak i spółki grupy, a kolejne przetargi pojawiają się regularnie. Oczekiwane wpływy z nieruchomości przekraczające 300 milionów złotych mają istotne znaczenie dla zaspokojenia wierzycieli, w tym tych z tytułu dawnych obligacji czy innych roszczeń.
Dla frankowiczów i osób z dawnymi umowami Getin Noble Bank postępowanie upadłościowe oznacza dodatkowe komplikacje przy wykreślaniu hipotek po prawomocnych wyrokach stwierdzających nieważność kredytu. Syndyk bywa ostrożny w wydawaniu dokumentów, co wydłuża proces uwalniania nieruchomości od obciążeń.
Praktyczne wskazówki – jak monitorować i uczestniczyć w licytacjach
Najlepszym źródłem informacji pozostają oficjalne komunikaty syndyka publikowane na dedykowanych stronach oraz w prasie branżowej. Warto śledzić także portale z ogłoszeniami przetargów nieruchomości z mas upadłościowych oraz bezpośredni kontakt z biurem syndyka (adres korespondencyjny często podawany w obwieszczeniach sądowych).
Przygotowując się do udziału w przetargu, należy:
- Regularnie sprawdzać ogłoszenia w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz w prasie,
- Analizować regulamin konkretnego przetargu pod kątem wadium, terminów płatności i warunków odstąpienia,
- Zlecić kompleksowy audyt prawny i techniczny nieruchomości przed złożeniem oferty,
- Rozważyć współpracę z doradcą restrukturyzacyjnym lub adwokatem specjalizującym się w prawie upadłościowym.
Osoby fizyczne powinny pamiętać o ograniczeniach finansowych – szybka płatność po wygranej bywa warunkiem sine qua non. Inwestorzy instytucjonalni mogą negocjować pakiety kilku nieruchomości jednocześnie.
Licytacje nieruchomości z masy upadłości Getin Noble Bank to dynamiczny, wciąż ewoluujący fragment polskiego rynku. Dla tych, którzy podchodzą do tematu z przygotowaniem i rozwagą, stanowią realną alternatywę wobec standardowych transakcji rynkowych – pełną zarówno potencjału, jak i wyzwań typowych dla dużych, złożonych postępowań likwidacyjnych. Śledzenie kolejnych ogłoszeń i bieżąca weryfikacja stanu prawnego pozostają kluczem do sukcesu w tym specyficznym segmencie.
