W połowie 2026 roku polski system podatkowy od nieruchomości wciąż opiera się na powierzchni użytkowej lokali i budynków. Właściciele płacą co roku stosunkowo niskie kwoty, niezależnie od tego, czy ich mieszkanie w centrum Warszawy warte jest półtora miliona, czy kawalerka na peryferiach ma wartość trzystu tysięcy. Ten model, choć prosty w rozliczeniu, od lat budzi dyskusje o sprawiedliwości – bogatsze lokalizacje i droższe nieruchomości nie dokładają proporcjonalnie więcej do budżetów gmin.
Projekt poselski złożony 20 marca 2026 roku przez Lewicę wprowadza zupełnie inną logikę. Zamiast metrażu podstawą opodatkowania ma stać się wartość rynkowa nieruchomości, a stawki różnicowane w zależności od liczby posiadanych lokali przez jednego podatnika. Mechanizm ma charakter progresywny i celuje przede wszystkim w osoby oraz podmioty dysponujące większymi portfelami inwestycyjnymi. Dla większości Polaków posiadających jedno lub dwa mieszkania zmiana, jeśli w ogóle wejdzie w życie, miałaby pozostać neutralna lub nawet korzystna dzięki specjalnemu mechanizmowi ochronnemu.
Realnie więc pytanie „kto będzie płacił podatek katastralny” w najbliższych latach sprowadza się do wąskiej grupy właścicieli trzech i kolejnych nieruchomości mieszkalnych. Szacunki wskazują, że dotyczy to niespełna jednego procenta obywateli. Reszta rynku – rodziny z jednym domem lub mieszkaniem, osoby, które odziedziczyły drugi lokal po rodzicach – pozostaje w dużej mierze poza strefą podwyższonych obciążeń, przynajmniej w wersji projektu z wiosny 2026.
Obecny podatek od nieruchomości – jak naprawdę wygląda sytuacja w 2026 roku
Każdy właściciel mieszkania, domu jednorodzinnego czy lokalu użytkowego co roku otrzymuje decyzję z gminy. Wysokość daniny zależy głównie od powierzchni użytkowej oraz stawki uchwalonej przez radę gminy. W 2026 roku maksymalna stawka dla budynków mieszkalnych wynosi 1,25 zł za metr kwadratowy. Dla typowego mieszkania 50–60 m² oznacza to rocznie najwyżej kilkadziesiąt złotych, nawet jeśli gmina stosuje górną granicę.
System ten jest prosty administracyjnie, ale generuje poczucie nierówności. Mieszkanie w prestiżowej lokalizacji w dużym mieście, warte kilka razy więcej niż identyczny metraż na prowincji, obciążone jest podobną kwotą. Gminy w atrakcyjnych turystycznie lub biznesowo regionach nie czerpią dodatkowych korzyści z wzrostu wartości nieruchomości. Właściciele drogich apartamentów czy willi płacą symboliczną daninę w stosunku do majątku, podczas gdy budżety lokalne cierpią na niedobory środków na drogi, szkoły czy transport publiczny.
W praktyce podatek od nieruchomości w obecnym kształcie pełni raczej rolę symbolicznej opłaty niż realnego narzędzia redystrybucji czy finansowania usług publicznych. To właśnie ta cecha sprawia, że od lat powracają pomysły zastąpienia go modelem wartościowym, znanym w wielu krajach Europy Zachodniej i Północnej.
Projekt Lewicy z marca 2026 – szczegółowa konstrukcja nowego podatku
Projekt ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw zakłada wprowadzenie podatku od wartości nieruchomości mieszkalnych od 1 stycznia 2027 roku. Kluczowa zmiana polega na odejściu od metrażu na rzecz wartości rynkowej jako podstawy opodatkowania. Wartość ma być ustalana na podstawie średnich cen transakcyjnych z Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM) lub wskaźnika kosztu odtworzenia określonego przez wojewodę.
Stawki mają charakter progresywny i zależą od liczby nieruchomości przypisanych do jednego podatnika (najprawdopodobniej według numeru PESEL lub odpowiednika dla podmiotów prawnych). Kolejność nieruchomości określana jest według daty nabycia – pierwsze i drugie nabyte najwcześniej korzystają z najniższej stawki.
Dla pierwszego oraz drugiego mieszkania lub domu stawka wynosi 0,02% wartości nieruchomości rocznie. Projekt zawiera jednak istotny mechanizm ochronny: wyliczony podatek nie może przekroczyć kwoty wynikającej z obecnych zasad opodatkowania od powierzchni. W efekcie dla większości osób posiadających jedno lub dwa lokale zmiana ma być neutralna lub wręcz korzystna.
Od trzeciej nieruchomości stawka początkowa wynosi 0,5% wartości rocznie. Przez pierwsze pięć lat pozostaje na tym poziomie, a następnie co roku rośnie o 0,1 punktu procentowego przez kolejne dziesięć lat, aż osiągnie docelowe 1,5%. To oznacza, że inwestor posiadający pięć czy sześć mieszkań po kilku latach może płacić kilka lub nawet kilkanaście tysięcy złotych rocznie od każdego dodatkowego lokalu.
Gminy otrzymują uprawnienie do stosowania współczynników korygujących w przedziale od 0,2 do 2,0. Mogą więc obniżyć lub podwyższyć podstawę opodatkowania w zależności od lokalnych uwarunkowań, roku budowy czy standardu energetycznego.
Przykładowe wyliczenia – ile realnie mogłoby wynosić obciążenie
Porównanie obecnego i proponowanego systemu pokazuje skalę różnic. Dla mieszkania wartego 500 000 zł o powierzchni 50 m²:
- Obecny podatek (przy maksymalnej stawce 1,25 zł/m²): maksymalnie około 62–63 zł rocznie.
- Proponowany podatek przy stawce 0,02% (pierwsze lub drugie mieszkanie): 100 zł, ale mechanizm neutralności ogranicza go do poziomu obecnego podatku.
- Proponowany podatek przy stawce 0,5% (trzecie i kolejne): 2 500 zł rocznie w pierwszych latach.
- Po osiągnięciu 1,5%: 7 500 zł rocznie.
W przypadku droższego lokalu wartego 800 000 zł różnice stają się jeszcze bardziej odczuwalne. Inwestor z kilkoma takimi nieruchomościami mógłby zobaczyć wzrost rocznych obciążeń z poziomu kilkuset złotych do kilkunastu tysięcy. Projekt przewiduje jednak stopniowe wdrażanie wyższych stawek właśnie po to, aby dać czas na dostosowanie strategii inwestycyjnych.
| Scenariusz | Liczba nieruchomości | Stawka | Szacunkowy podatek roczny (nieruchomość 500 tys. zł) | Uwagi |
| Obecny system 2026 | Dowolna | do 1,25 zł/m² | ok. 60–65 zł | Niezależny od wartości rynkowej |
| Projekt – pierwsze/długie | 1 lub 2 | 0,02% (z limitem) | neutralny lub niższy | Mechanizm ochronny |
| Projekt – trzecie i kolejne (początek) | 3+ | 0,5% | 2 500 zł | Przez pierwsze 5 lat |
| Projekt – trzecie i kolejne (docelowo) | 3+ | 1,5% | 7 500 zł | Po 15 latach wdrażania |
Najważniejsze w tych wyliczeniach jest to, że dla osób z jednym lub dwoma lokalami projekt nie oznacza rewolucji w portfelu. Prawdziwe obciążenie pojawia się dopiero przy trzeciej i kolejnych nieruchomościach, a i to rozłożone w czasie.
Jak będzie ustalana wartość nieruchomości – Portal DOM i wskaźniki wojewódzkie
Brak w Polsce pełnego, aktualnego katastru wartości nieruchomości od lat stanowił główną przeszkodę we wprowadzeniu podatku ad valorem. Projekt rozwiązuje ten problem w sposób pragmatyczny. Podstawą ma być iloczyn powierzchni użytkowej oraz średniej ceny transakcyjnej metra kwadratowego w danej gminie lub obszarze, pochodzącej z Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami.
Portal DOM, którego uruchomienie zaplanowano na 2027 rok, będzie gromadził dane o rzeczywistych cenach sprzedaży mieszkań i domów. Dane na 30 września roku poprzedzającego rok podatkowy posłużą do wyliczenia średniej dla gminy. Alternatywnie – zwłaszcza w gminach o małej liczbie transakcji – stosowany będzie wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia określany co pół roku przez wojewodę.
Gminy zyskują dodatkowo możliwość stosowania współczynników korygujących uwzględniających rok budowy, standard energetyczny czy lokalizację wewnątrz gminy. To daje pewną elastyczność, ale jednocześnie rodzi ryzyko różnic w podejściu między poszczególnymi samorządami.
Kto uniknie wyższych stawek – zwolnienia i ulgi w projekcie
Projekt przewiduje szeroki katalog zwolnień i preferencji, które mają chronić sektor mieszkalnictwa społecznego oraz wybrane formy najmu:
- Spółdzielnie mieszkaniowe
- Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe
- Towarzystwa Budownictwa Społecznego
- Właściciele mieszkań wydzierżawionych społecznym agencjom najmu
- Właściciele mieszkań treningowych i wspomaganych
- Państwowe osoby prawne
- Spółki gminne
Dodatkowo gminy mogą wprowadzać ulgi lub obniżone współczynniki dla nieruchomości energooszczędnych oraz wyposażonych w schrony lub miejsca ochrony ludności. To ważny sygnał, że projekt nie jest wyłącznie narzędziem fiskalnym, lecz ma też wspierać określone cele polityki mieszkaniowej i klimatycznej.
Polityczne szanse na uchwalenie latem 2026 – co mówią fakty
Mimo złożenia projektu w Sejmie jego dalsze losy pozostają niepewne. Rząd, w tym minister finansów i gospodarki, wielokrotnie podkreślał, że nie prowadzi prac nad podatkiem katastralnym i że inicjatywa ma charakter poselski, a nie rządowy. Koalicjanci z KO i PSL wyrażają sceptycyzm. Prezydent zapowiadał weto wobec rozwiązań podwyższających obciążenia podatkowe od nieruchomości.
W praktyce oznacza to, że nawet jeśli projekt przejdzie przez Sejm, droga do podpisania przez prezydenta i wejścia w życie od stycznia 2027 jest wyboista. Najbardziej prawdopodobny scenariusz na najbliższe miesiące to dalsze prace komisji lub utknięcie inicjatywy. Rynek nieruchomości już teraz reaguje na samą debatę – część inwestorów wstrzymuje się z nowymi zakupami lub rozważa sprzedaż nadmiarowych lokali.
Potencjalny wpływ na rynek najmu, ceny i dostępność mieszkań
Wprowadzenie wyższych stawek dla właścicieli trzech i kolejnych nieruchomości mogłoby przynieść kilka skutków jednocześnie. Z jednej strony zniechęciłoby do masowego wykupywania mieszkań na cele inwestycyjne, co w dłuższej perspektywie mogłoby zwiększyć podaż lokali na rynku pierwotnym i wtórnym. Z drugiej – część kosztów dodatkowych mogłaby zostać przerzucona na najemców w formie wyższych czynszów, przynajmniej w krótkim okresie.
Dla gmin oznaczałoby to potencjalny wzrost dochodów, które można by przeznaczyć na infrastrukturę czy programy mieszkaniowe. Jednocześnie pojawia się ryzyko, że starsi właściciele kilku mieszkań odziedziczonych po rodzinie staną przed trudnym wyborem – sprzedaży części lokali lub ponoszenia znacznie wyższych kosztów utrzymania.
Młode rodziny szukające pierwszego mieszkania mogłyby odczuć pośrednie korzyści, jeśli większa liczba lokali trafi na rynek. Inwestorzy instytucjonalni (PRS) również znaleźliby się w orbicie nowych zasad, co mogłoby wpłynąć na ich strategie ekspansji w Polsce.
Co mogą zrobić właściciele nieruchomości już dziś – praktyczne wskazówki
Nawet jeśli projekt nie wejdzie w życie w najbliższym czasie, sama dyskusja zmienia sposób myślenia o portfelu nieruchomości. Warto podjąć kilka konkretnych kroków:
- Sprawdź w ewidencji gruntów i budynków lub poprzez Portal e-usług ile nieruchomości jest przypisanych do Twoich danych osobowych.
- Śledź prace legislacyjne nad projektem o numerze 10-RPW-9790-2026 – zmiany mogą pojawić się szybko.
- Rozważ dywersyfikację – sprzedaż jednego z lokali lub przekształcenie w inną formę inwestycji, jeśli posiadasz trzy lub więcej.
- Inwestuj w poprawę standardu energetycznego – ewentualne ulgi mogą zrekompensować część obciążeń.
- Skonsultuj sytuację z doradcą podatkowym lub prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości – indywidualna analiza portfela bywa bezcenna.
Właściciele firm posiadających lokale mieszkalne powinni dodatkowo przeanalizować strukturę prawną posiadania – projekt może objąć również podmioty gospodarcze, choć mechanizm progresji jest przede wszystkim adresowany do osób fizycznych.
Podatek katastralny w wersji zaproponowanej wiosną 2026 roku nie jest rewolucją dla każdego właściciela mieszkania w Polsce. To precyzyjne narzędzie wymierzone w większych graczy na rynku inwestycyjnym, z wyraźnymi mechanizmami ochronnymi dla pierwszego i drugiego lokalu. Jego los zależy od woli politycznej i kompromisów w Sejmie. Niezależnie od ostatecznego kształtu ustawy, już teraz warto przyjrzeć się własnemu portfelowi nieruchomości z nową uwagą – rynek i otoczenie prawne zmieniają się szybciej, niż mogłoby się wydawać jeszcze kilka lat temu.
