Lilium Tower to jeden z najbardziej intrygujących projektów urbanistycznych stolicy ostatnich lat. Powstał jako śmiał a wizja fluidalnej, kwiatowej formy autorstwa Zahy Hadid, a dziś wraca w odświeżonej, bardziej kontekstowej odsłonie przygotowanej przez polskich architektów z pracowni APA Wojciechowski. Budynek ma stanąć w samym sercu Śródmieścia – naprzeciwko Dworca Centralnego, obok dawnego hotelu Marriott, dziś Presidential – i uzupełnić zachodnią pierzeję wysokich budynków przy alejach Jerozolimskich.
Jego losy odzwierciedlają przemiany warszawskiego rynku nieruchomości: od wielkich ambicji początku wieku, przez długie lata oczekiwania, po pragmatyczny powrót w 2024 roku. Lilium Tower łączy w sobie historię, technologię i codzienne potrzeby mieszkańców oraz inwestorów, stając się przykładem tego, jak dawne marzenia mogą odżyć w nowej, dojrzałej formie.
Historia projektu: marzenie o lilii nad Dworcem Centralnym
W 2007 i 2008 roku świat obiegły wizualizacje wieży zaprojektowanej przez Zaha Hadid Architects we współpracy z Patrikem Schumacherem. Smukła, 240–260-metrowa bryła o organicznych, płynnych liniach przypominała kwiat lilii – stąd nazwa Lilium, nawiązująca do dewelopera. To miała być pierwsza realizacja słynnej architektki w Polsce i jednocześnie najwyższy budynek w kraju w tamtym czasie.
Projekt zakładał luksusowe apartamenty, apart-hotel oraz przestrzenie biurowo-handlowe w łącznej powierzchni brutto około 130 tysięcy metrów kwadratowych. Forma wieży miała być lekka i transparentna, z silnym, rzeźbiarskim charakterem – typowym dla parametric designu Hadid. Wieża miała wznosić się na miejscu zachodniego skrzydła kompleksu Centrum LIM, tworząc kontrast i uzupełnienie dla istniejącej zabudowy.
Niestety, po ogłoszeniu koncepcji projekt na niemal dwie dekady zniknął z radarów. Przyczyny były złożone: globalny kryzys finansowy 2008 roku, późniejsze zmiany własnościowe, śmierć Zahy Hadid w 2016 roku oraz rosnące wymagania regulacyjne dotyczące integracji z istniejącą tkanką miejską. Warszawa w tym czasie rozwijała się dynamicznie w innych częściach – powstawały Varso Tower czy Q22 – ale ten centralny, prestiżowy adres pozostawał w sferze planów.
Ewolucja koncepcji: od organicznej lilii do krystalicznej elegancji
W 2024 roku projekt wrócił do życia za sprawą Golden Star Group i spółki Lilium. Nowym autorem został polski zespół APA Wojciechowski Architekci, z konsultacjami urbanistycznymi prof. Sławomira Gzella. Zamiast płynnych, biomorficznych kształtów Zahy Hadid, nowa koncepcja stawia na geometryczną, krystaliczną bryłę – bardziej stonowaną, ale równie elegancką.
Budynek ma osiągnąć 193 metry wysokości do dachu, liczyć 44 kondygnacje nadziemne i 3 podziemne oraz około 52 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. Dominującą funkcją są biura, uzupełnione hotelowymi pokojami i częścią mieszkaniową. Taka mieszanka funkcji (mixed-use) ma zapewnić żywotność obiektu przez całą dobę – biura tętnią życiem w dzień, a hotel i mieszkania wieczorem i w weekendy.
Zmiana podejścia architektonicznego jest znacząca. Oryginalna wizja Hadid była manifestem – rzeźbą w krajobrazie miasta. Nowa wersja celowo „wtapia się” w otoczenie, nawiązując rytmem i skalą do sąsiednich modernistycznych wież: Presidential, Intraco czy Oxford Tower. To już nie samotny landmark, lecz element większej urbanistycznej kompozycji zwanej niegdyś „Ścianą Zachodnią”.
Najważniejsze jest to, że Lilium Tower nie jest już tylko marzeniem z katalogu zagranicznej pracowni – stał się realnym, polskim projektem z konkretnym pozwoleniem na budowę wydanym w październiku 2024 roku.
Lokalizacja i kontekst urbanistyczny
Działka przy alejach Jerozolimskich, w sąsiedztwie ulicy Chałubińskiego i Nowogrodzkiej, to jeden z najbardziej strategicznych punktów centrum Warszawy. Bezpośrednio obok wznosi się Presidential Hotel (dawny Marriott), a naprzeciwko rozciąga się Dworzec Centralny z jego podziemnymi połączeniami. Lilium Tower ma częściowo „rozwinąć” przyziemie kompleksu LIM, tworząc spójną całość.
To idealne miejsce pod względem komunikacyjnym – szybki dostęp do metra, SKM, autobusów i pociągów. Dla osób pracujących w centrum lub często podróżujących to ogromna zaleta. Jednocześnie lokalizacja niesie wyzwania: gęsta zabudowa, potrzeba zachowania nasłonecznienia sąsiednich budynków oraz integracja z aktywnym węzłem transportowym podczas budowy.
W szerszym kontekście Lilium Tower wpisuje się w wieloletnie plany uzupełnienia zachodniej pierzei wysokich budynków przy al. Jerozolimskich. Warszawa od lat buduje swoją nowoczesną tożsamość – od symbolicznego Pałacu Kultury po współczesne drapacze chmur. Lilium Tower ma szansę stać się kolejnym ogniwem tej ewolucji, nie dominując agresywnie, lecz dopełniając istniejącą mozaikę.
Specyfikacja techniczna i funkcje – co dokładnie powstanie?
Oto kluczowe parametry aktualnego projektu:
| Aspekt | Koncepcja ZHA (2008) | Projekt APA Wojciechowski (2024/2025) |
| Wysokość | 240–260 m | 193 m (do dachu); możliwa podwyżka do 260 m |
| Kondygnacje | ok. 70–71 | 44 nadziemne + 3 podziemne |
| Forma architektoniczna | Organiczna, płynna, biomorficzna (lilia) | Geometryczna, krystaliczna, kontekstualna |
| Główne funkcje | Luksusowe apartamenty + apart-hotel | Biura (dominujące) + hotel + mieszkania |
| Powierzchnia użytkowa | ok. 130 000 m² (brutto) | ok. 52 000 m² |
| Status (2026) | Koncepcja niezrealizowana | Pozwolenie na budowę (2024); nowy wniosek o zmianę wysokości (grudzień 2025) |
Taka konfiguracja mixed-use to dziś standard w najlepszych projektach na świecie. Biura przyciągają firmy, hotel gości biznesowych i turystów, a mieszkania – mieszkańców ceniących lokalizację „wszystko w zasięgu ręki”. Dla inwestorów oznacza to stabilniejszy przychód i mniejsze ryzyko wahań rynku jednego segmentu.
W praktyce oznacza to, że Lilium Tower może funkcjonować jak mała, samowystarczalna dzielnica w pionie – z usługami, gastronomią i przestrzeniami wspólnymi na niższych poziomach.
Wpływ na miasto i codzienne życie warszawiaków
Powstanie Lilium Tower wpłynie na kilka poziomów. Po pierwsze – krajobraz. Nawet w wersji 193-metrowej doda nowoczesny, lśniący akcent do panoramy widzianej z Dworca Centralnego i al. Jerozolimskich. W wersji wyższej – 260 metrów – stałby się jednym z najwyższych budynków stolicy, ustępując jedynie Varso Tower.
Po drugie – ekonomia i mobilność. Bliskość hubu transportowego oznacza łatwy dojazd dla tysięcy osób. Nowe biura stworzą miejsca pracy w samym centrum, a hotel i mieszkania zwiększą ofertę noclegową i mieszkaniową w prestiżowej lokalizacji.
Po trzecie – urbanistyka. Uzupełnienie kompleksu LIM i „Ściany Zachodniej” to krok w stronę bardziej zwartego, żywego centrum. Parter i niższe kondygnacje mogą zyskać funkcje usługowe i gastronomiczne, ożywiając przestrzeń wokół dworca, która przez lata była nieco zaniedbana.
Wyzwania też są realne: budowa w tak gęstym otoczeniu wymaga precyzji, a kwestie nasłonecznienia sąsiednich budynków – jak pokazuje przykład innych inwestycji – mogą generować spory prawne. Inwestor już na początku 2026 roku składał wniosek o podwyższenie wysokości i równolegle zabezpieczał prawa do światła dla mieszkańców po drugiej stronie ulicy.
Perspektywy na najbliższe lata
Na początku 2026 roku Lilium Tower znajduje się w fazie dynamicznych decyzji. Pozwolenie na budowę dla wersji 193-metrowej jest prawomocne, a nowy wniosek o zwiększenie wysokości – złożony pod koniec grudnia 2025 – czeka na rozpatrzenie. Jeśli władze miasta i procedury pozwolą na powrót do oryginalnych 260 metrów, Warszawa zyska kolejny wyraźny punkt w swoim skyline.
Niezależnie od ostatecznej wysokości, sam fakt powrotu projektu po tylu latach pokazuje, że centralna Warszawa wciąż ma potencjał na ikoniczne realizacje. Lilium Tower – czy to w krystalicznej wersji APA Wojciechowski, czy w bardziej wyrazistej formie – będzie świadectwem dojrzałości polskiego rynku nieruchomości i umiejętności łączenia ambitnej architektury z realnymi potrzebami miasta.
Dla zaawansowanych obserwatorów to także ciekawy przypadek ewolucji podejścia: od gwiazdorskiej, indywidualnej wizji zagranicznej pracowni do zespołowego, kontekstualnego projektu lokalnego studia. Dla zwykłych warszawiaków – po prostu kolejny piękny, wysoki budynek, który być może wkrótce zmieni widok z okna pociągu podjeżdżającego do Dworca Centralnego.
A gdy już stanie – pełen świateł wieczorem, z ruchliwymi biurami w dzień i gośćmi hotelowymi kręcącymi się po lobby – Lilium Tower przypomni wszystkim, że Warszawa nie przestaje rosnąć i zmieniać się, nawet jeśli niektóre projekty potrzebują na to więcej czasu niż inne.
