Maciej Wandzel majątek – co wiemy w 2026

Maciej Wandzel majątek to nie jednocyfrowa suma z oświadczenia, tylko układ spółek, gruntów, wyjść z inwestycji i zobowiązań, które od trzech dekad układa prawnik z Poznania, dziś prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Publiczne rejestry, komunikaty giełdowe i raporty prasowe pozwalają narysować mapę, nie metrykę. Na tej mapie widać źródło kapitału w Narodowych Funduszach Inwestycyjnych i na GPW, skok wartości na warszawskiej Pradze oraz świadome zejście z giełdowego Soho Development w 2022 roku.

Media od lat operują widełkami rzędu 100–500 mln zł. To nie pomyłka dziennikarska, tylko uczciwe przyznanie, że prywatny deweloper w Polsce nie publikuje skonsolidowanego bilansu osobistego. W rankingu „100 Najbogatszych Polaków” Forbesa za 2026 rok próg wejścia wynosi około 1,3 mld zł, więc nawet górna granica popularnych szacunków nie otwiera drzwi do tej listy. Fortuna Wandzla jest duża jak na skalę jednego człowieka i jednocześnie za mała, by żyć w blasku miliardowych zestawień.

Poniższy tekst składa tę fortunę od mechanizmu wyceny, przez historię kapitału, aż po portfel, który realnie pracuje w 2026 roku: Fabryka Perun, hotel w Karkonoszach, Mazury, udziały medialne i funkcja branżowa. Dla początkującego czytelnika każda spółka dostaje tłumaczenie. Dla kogoś, kto czyta KRS i ESPI na co dzień, zostają pułapki, których nie widać w skrótach „prezes Soho, więc miliard”.

Widełki zamiast liczby. Tak działa polski majątek dewelopera

Polski przedsiębiorca spoza spółek Skarbu Państwa i poza funkcjami publicznymi nie składa oświadczenia majątkowego. Wandzel nie jest posłem, ministrem ani prezesem spółki z udziałem państwa, więc sąd, KRS i GPW widzą tylko to, co musi być ujawnione: funkcje, pakiety akcji powyżej progów, czasem transakcje osób zarządzających. Reszta siedzi w spółkach z o.o., komandytowych, holdingach i wehikułach, których nazwy zmieniają się szybciej niż narracja w prasie.

Deweloperka mieszkaniowa dodatkowo zaciemnia obraz. Wartość projektu to zwykle nie gotówka na koncie, tylko grunt, pozwolenie, kredyt, presprzedaż i marża, która pojawi się za dwa, trzy, pięć lat. Spółka projektowa może mieć aktywa warte setki milionów i jednocześnie dług, który zjada połowę tej kwoty. Udziałowiec z pakietem 40 czy 59 procent nie „posiada osiedla”. Posiada udział w spółce, która to osiedle buduje, często z partnerem branżowym i bankiem w tle.

Najczęstszy błąd przy haśle o fortunie dewelopera polega na tym, że wartość całego kompleksu bierze się za wartość kieszeni prezesa.

W naszej praktyce zetknęliśmy się z takim przypadkiem, gdy czytelnik wziął rynkowe „około miliarda” za Soho Factory i przypisał je w całości jednemu człowiekowi. Kompleks na Kamionku to kilkanaście lat pracy wielu spółek, nabywców mieszkań, najemców, funduszy i kolejnych inwestorów. Wandzel był współtwórcą i przez dekadę prezesem giełdowego wehikułu, nie jedynym właścicielem ośmiu hektarów. Po sprzedaży 16,5 proc. akcji Soho Development S.A. w listopadzie 2022 roku nawet ten wehikuł przestał być jego główną wizytówką kapitałową.

Do tego dochodzi efekt dźwigni. Deweloper, który buduje za kredyt i wpłaty klientów, może mieć niski wkład własny i wysoką ekspozycję. W hossie wygląda to jak magia mnożenia pieniędzy. W spadku popytu, przy zatorze na pozwoleniach albo przy problemach z condohotelem, ta sama dźwignia działa w drugą stronę. Dlatego rozsądny opis fortuny Wandzla zawsze będzie przedziałem, a nie „dokładnie X milionów według nieoficjalnych źródeł”.

Kapitał zanim powstało Soho: GPW, NFI i trudny romans z giełdą

Urodzony 22 marca 1969 roku, studiował prawo na Uniwersytecie im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a potem program AMP na IESE Business School przy Uniwersytecie Nawarry. Ten trop jest ważniejszy, niż wygląda. Wandzel nie wszedł do deweloperki z kielnią. Wszedł z rynku kapitałowego lat 90., z domu maklerskiego i z kultury wezwań, fuzji oraz funduszy, które po prywatyzacji dostały w portfelu zakłady, działki i spółki o dziwnych nazwach.

W latach 1995–1999 zasiadał w zarządzie, a następnie był wiceprezesem Domu Maklerskiego BMT. Na przełomie dekad kierował BTW Investment Services, był w zarządzie funduszu BB Investment, a w latach 1999–2001 pełnił funkcję wiceprzewodniczącego Rady Giełdy Papierów Wartościowych. Potem przyszły CA IB Pre IPO Management, Supernova Management i Supernova Capital, budowana razem z Maciejem Zientarą. W 2006 roku został prezesem II NFI. Tych nazw zwykły czytelnik nie musi pamiętać. Ma zapamiętać mechanizm: kto w Polsce na początku XXI wieku umiał przejmować fundusze i spółki giełdowe, ten zbierał aktywa, których cena jeszcze nie zdążyła „zrozumieć” nowej mapy miast.

Jednym z głośniejszych ruchów była fuzja Vistuli i Wólczanki, której Wandzel był inicjatorem po stronie funduszu. Innym, ważniejszym dla późniejszej fortuny, przejęcie Zachodniego NFI z nieruchomościami poprzemysłowymi. Forbes opisywał ten trop już w 2010 roku: zamiast kolejnej odzieżówki albo kliniki, kapitał poszedł w działki po fabrykach. Z tego korzenia wyrósł później Black Lion Fund, a z Black Lion – historia Soho na Pradze.

Relacja z Zientarą nie była sielanką. Puls Biznesu pisał o napięciach przy podziale aktywów Supernovej już pod koniec pierwszej dekady. To charakterystyczne dla tamtego pokolenia inwestorów: fortuny powstawały w parach, a rozchodziły się w kancelariach. W 2013 roku Wandzel, jako prezes NFI Black Lion, złożył doniesienie do prokuratury po żądaniu 12 mln zł, które prasa łączyła z historią przejęcia NFI Zachodni. Sam tłumaczył, że nie znał szantażującego i że wartością funduszu były nieruchomości, nie układy z półświatkiem. Ten epizod nie „zwiększa majątku”. Pokazuje jednak, jak grząski był grunt, na którym ówczesny kapitał prywatny zbierał poprzemysłowe działki.

Sieć, która została po tamtych latach, jest częścią niewidocznego bilansu. Członkostwo w Polskiej Radzie Biznesu, środowisko IESE, znajomość z Bogusławem Leśnodorskim, później wspólna przygoda z Legią Warszawa. To nie są pozycje w Excelu, ale drzwi do kolejnych transakcji. Kto czyta fortunę tylko jako sumę mieszkań, pomija właśnie ten etap: bez GPW i NFI nie byłoby Soho, a bez Soho dzisiejsze hasło o fortunie dewelopera w ogóle by nie istniało.

Osiem hektarów na Kamionku. Mini-case, który tłumaczy fortunę

Soho Factory przy ul. Mińskiej to ponad 8 hektarów dawnej tkanki przemysłowej między Pragą a Kamionkiem. Plan zagospodarowania mówił o ponad 110 tys. mkw. powierzchni użytkowej, rzędu dwóch tysięcy mieszkań i kilku tysiącach mieszkańców. Inspiracja nowojorskim SoHo była w komunikacji spółki od początku: lofty, kultury, gastronomia, biura, a nie „blok z parkingiem”. Dla Warszawy lat 2010. to był jeden z pierwszych tak głośnych eksperymentów na poprzemysłowej Pradze.

Wandzel został prezesem Soho Development i przez dekadę, od 2012 do 2022 roku, był twarzą projektu. Giełda dawała mu obie strony medalu. Z jednej strony obowiązek raportowania, z drugiej możliwość skupu akcji, sprzedaży gruntu i wyjścia z części kapitału bez sprzedawania „całego Soho” z nazwy. W grudniu 2017 roku spółka sprzedała Yarealowi 5,2 ha gruntów na Starej Pradze. Wartość transakcji wyniosła 150 mln zł; jednocześnie ogłoszono skup 30,1 mln akcji własnych, czyli około 33 proc. kapitału, po 3,27 zł za sztukę. To jeden z nielicznych momentów, gdy pieniądz z Pragi stał się twardą, policzalną gotówką w wehikule, którym Wandzel wtedy kierował i w którym był głównym udziałowcem.

Transakcja z Yarealem za 150 mln zł i skup akcji po 3,27 zł to najczystszy publiczny odcisk, jaki fortunę Wandzla zostawiła giełda; reszta jest już spójką spółek prywatnych.

Źródło danych: relacja giełdowa „Parkiet”, grudzień 2017.

Pięć lat później przyszło wyjście. W listopadzie 2022 roku Maciej Wandzel wraz z podmiotami powiązanymi zbył pakiet 4 530 888 akcji, stanowiący 16,5 proc. kapitału Soho Development, na rzecz Superkonstelacja Limited. Zrzekł się fotela prezesa; nowym prezesem została Anna Burda, a istotny pakiet umocnił Maciej Zientara. Ceny z tej transakcji spółka nie wyłożyła w skrócie prasowym tak czysto jak kurs skupu z 2017 roku. Ważniejszy jest sam gest: dekadę budowania marki Soho zakończono sprzedażą residualnego pakietu i zejściem z mostku giełdowej spółki, która po wyprzedaży gruntów i tak zmieniła charakter.

Źródło danych: komunikat ESPI Soho Development S.A., listopad 2022.

Dla początkującego obserwatora „sprzedał Soho” brzmi jak koniec fortuny. Dla kogoś, kto widział buy-back i sprzedaż ziemi, jest odwrotnie. Giełdowa spółka była maszyną do monetyzacji gruntu. Gdy grunt poszedł do Yareala, a akcje wróciły w skupie, część wartości została zdjęta ze stołu. To, co Wandzel robi od 2022 roku pod szyldami Soho Development Homes & More, Soho Creative Housing, Grochowska 301/305 czy Orkan Real Estate, jest już kolejnym cyklem: prywatnym, mniej transparentnym, ale w tej samej filozofii rewitalizacji.

Portfel 2026: co zostało po wyjściu z giełdowego Soho

Rejestry pokazują gęstą sieć: rzędu 90 powiązań historycznych, spółki komandytowe, holdingi, zmiany nazw. W 2019 roku, przy powołaniu na kolejną kadencję zarządu Soho Development, oficjalny biogram wymieniał m.in. Aulos 1, Padrone Capital, Ago Holding, Kenzad, Grochowska 301/305 i Orkan Real Estate. Część z tych wehikułów żyje dalej pod nowymi szyldami. Poniższa tabela nie jest bilansem. Jest mapą tego, co da się obronić publicznymi źródłami.

Tabela nie zamyka listy. W 2025 roku Wandzel pojawia się też w zarządzie Modena Homes & More, a rejestry notują m.in. Powerhouse, Creative Sport Investment, Rent Factory i Soho Development Homes & More. Dla zaawansowanego czytelnika to sygnał holdingu operacyjnego, nie „jednej spółki z jedną działką”. Dla początkującego: każda nowa nazwa to zwykle osobna inwestycja, osobny kredyt i osobny partner, a nie dowód, że fortuna nagle skoczyła o kolejny rząd wielkości.

Osobną warstwą jest syn, Aleksander „Olek” Wandzel. W 2017 roku wszedł z ojcem i Leśnodorskim do Abstra, później został prezesem spółki. To nie jest „majątek Macieja” w księgowym sensie, ale pokazuje, jak kapitał i sieć kontaktów przechodzą do następnego pokolenia: media, YouTube, operacyjne zarządzanie, a nie tylko ciche udziały w gruncie.

Sport w tym portfelu wracał kilka razy i nigdy nie był czystą lokatą. Dwadzieścia procent Legii (2014–2017), rada nadzorcza Ekstraklasy, krótka obecność przy Lechu Poznań, komisja rewizyjna PZPN, z której zrezygnował w 2017 roku, tłumacząc to brakiem standardów. Potem 22,5 proc. Kanału Sportowego z deklaracją, że nie wchodzi w operację, tylko w finansowanie i poszukiwanie partnerów, oraz że chciałby mniej polityki, więcej sportu. Kto szuka w tym miliona z transferu piłkarza, szuka nie tam. To kapitał reputacyjny i dywersyfikacja, które przy złym scenariuszu palą nerwy, a przy dobrym otwierają kolejne drzwi.

Pięć błędów, które robi niemal każdy, kto googla fortunę biznesmena

Poniższa lista nie jest moralizowaniem. To powtarzalne skróty myślowe, które psują każdy tekst o prywatnym kapitale w Polsce.

1. Przypisanie wartości projektu jednemu nazwisku. Soho Factory, Perun czy hotel w górach mają współinwestorów, banki i klientów. Publiczny „miliard za kompleks” nie przechodzi automatycznie na konto prezesa. Im większy projekt, tym zwykle większe rozdrobnienie.
2. Traktowanie kapitalizacji giełdowej jako majątku osobistego. Soho Development po sprzedaży gruntów i skupie akcji było już innym zwierzęciem niż w szczycie narracji o Pradze. Kurs z 2025 roku, gdy pojawiały się wezwania po ułamkach złotego, nic nie mówi o tym, ile Wandzel wyjął w 2017 i 2022.
3. Liczenie condohotelu jak prywatnej rezydencji. Bergo (dawniej Mercure) w Szklarskiej Porębie ma 140 pokoi, ale model condo oznacza, że część, często większość, lokali należy do osób, które kupiły je jako lokatę. W 2025 roku część tych inwestorów publicznie spierała się o opóźnienia w czynszach po stanie klęski żywiołowej. To ryzyko reputacyjne i operacyjne spółki, nie dowód, że „prezes ma hotel warty 150 milionów”.
4. Mylenie funkcji branżowej z płynnym majątkiem. Prezesura PZFD od 2024 roku, z reelekcją 29 maja 2025, daje wpływ na legislację, wizerunek i dostęp do decydentów. Nie dopisuje się do niej premii w gotówce. Wpływ to aktywo miękkie. W kryzysie mieszkaniowym bywa warte więcej niż jedna działka, ale nie da się go wpisać w tabelę Forbesa.
5. Używanie widełek 100–500 mln zł jak faktu z akt notarialnych. Ten przedział krąży, bo jest wygodny: dolna granica nie obraża zdrowego rozsądku po dekadzie Soho, górna nie wymaga dowodu. Bez udziałów z KRS, bez poziomu zadłużenia i bez cen wyjść z prywatnych wehikułów każda pojedyncza liczba jest literaturą.

Dlaczego nie warto tak robić, widać od razu, gdy porówna się dwa zdania. „Wandzel zbudował Soho, więc ma miliard” brzmi gładko i jest fałszywe. „Wandzel zmonetyzował część poprzemysłowego gruntu przez giełdową spółkę, a dziś buduje kolejny cykl w spółkach prywatnych, przy nieznanym zadłużeniu” brzmi gorzej i jest bliższe dokumentom.

Checklista: złóż obraz sam, zanim uwierzysz w dowolną kwotę

Z mojego doświadczenia przeglądania komunikatów ESPI, KRS i notek branżowych wynika, że fortunę dewelopera da się „złożyć” w jeden wieczór na tyle, by odsiać bzdury, ale nie na tyle, by podpisać się pod liczbą. Poniższa lista wystarcza czytelnikowi, który nie chce być analitykiem, a nie chce też łykać widełek bez pytania.

1. Sprawdź, czy osoba pełni funkcję publiczną. Jeśli nie, nie będzie oświadczenia majątkowego. Koniec złudzeń.
2. Wypisz aktualne funkcje w KRS: prezes, wspólnik, komandytariusz, beneficjent. Oddziel „zasiada w zarządzie” od „ma udziały”.
3. Dla spółek giełdowych zbierz raporty o transakcjach insiderów, wezwaniach i skupie akcji. To jedyne miejsca, gdzie widać cenę i liczbę papierów.
4. Oddziel projekty zrealizowane (sprzedane mieszkania, sprzedany grunt) od pipeline’u (pozwolenie, wizualizacja, „wkrótce start”). Pipeline ma wartość opcji, nie kasy.
5. Znajdź partnerów: Cordia przy Perunie, Kudlička przy Mazurach, dawniej Zientara, Leśnodorski, Mioduski. Gdzie jest partner, tam majątek jest ułamkiem.
6. Ustal model produktu. Mieszkania na sprzedaż, PRS, condo, hotel franczyzowy, media. Każdy model inaczej zamienia się w gotówkę.
7. Poszukaj długów i sporów: pozwy inwestorów condo, szantaże, konflikty wspólników, wezwania po zaniżonym kursie. Dług nie jest wstydem, ale zmienia licznik.
8. Porównaj wynik z progami rankingów. Jeśli Forbes 2026 startuje od 1,3 mld zł, a Wprost od około 1,1 mld zł, nie szukaj tej osoby na tych listach na siłę.
9. Dopiero na końcu narysuj przedział. Dolne ograniczenie: udokumentowane wyjścia i pozostałe udziały w znanych projektach. Górne: pełna wartość projektów przy zerowym długu i maksymalnym udziale. Prawda leży zwykle bliżej dołu, niż lubi internet.

Kto zrobi te dziewięć kroków, przestaje potrzebować magicznej liczby. Zostaje portret: prawnik z rynku kapitałowego, który na poprzemysłowej Pradze nauczył się zamieniać cegłę i historię miejsca w produkt, a potem świadomie zszedł z giełdy, zostawiając markę Soho w nazwach prywatnych spółek.

Rynek 2026, Praga, góry i Mazury. Gdzie ten kapitał pracuje teraz

Warszawska Praga nadal jest centrum tej historii, tylko w innym takcie. Fabryka Perun przy Grochowskiej, jedna z najstarszych hal spawalniczych w Polsce (Towarzystwo Akcyjne Fabryk Tlenu i Aparatów „Perun” od 1913 roku), dostała pozwolenie na budowę pod koniec 2024 roku, po drodze przez procedurę lex deweloper i głosowanie rady miasta w 2023. Projekt WWAA zakłada rewitalizację ceglanych hal, ok. 2 tys. mkw. usług, przedszkole, zieleń i mieszkania. Cordia Polska objęła 41 proc., pakiet kontrolny zostaje po stronie Grochowska 301/305, czyli Wandzla i Kępińskiego. To jest, na dziś, największy otwarty wehikuł wartości: nie dlatego, że „już zarobił”, tylko dlatego, że grunt w tej lokalizacji po pozwoleniu zmienia klasę ryzyka.

Mazury działają inaczej. Tu Las Tam Woda w Kalborni przy jeziorze Dąbrowa Wielka, w orbicie Wzgórz Dylewskich, to produkt sezonowy i niszowy: domy, port, plaża, obietnica ciszy. Sezon jeziorny w Polsce jest krótki, popyt zależy od zamożnego klienta z Warszawy i Trójmiasta, a nie od programu kredytowego dla debiutantów. Karkonosze z kolei dostały w 2024 roku lekcję żywiołu. Hotel w Szklarskiej Porębie, otwarty jako Mercure, potem uniezależniony jako Bergo Resort & SPA, stoi na turystyce zimowej, spa i modelu condo. Gdy państwo ogłasza klęskę żywiołową, cash flow takiego obiektu potrafi stanąć w miejscu, a spór z nabywcami pokoi wychodzi do prasy. Regionalna specyfika nie jest ozdobnikiem. To zmienna, która w jednym roku dokłada do fortuny, a w drugim ją przesuwa z „dochodu” do „zarzutu”.

Krajowy rynek mieszkaniowy w latach 2024–2026 wyszedł z fazy łatwego popytu. Kredyt, demografia, koszty budowy i wizerunek branży, którą „pokazuje się palcem”, to słowa, których Wandzel jako prezes PZFD używa publicznie. W 2024 roku mówił wprost, że deweloperzy mają sobie wiele do zarzucenia. W 2025, przy reelekcji, zapowiadał pracę nad standardami i otoczeniem prawnym. Dla fortuny osobistej ta funkcja działa jak polisa: kto stoi na czele związku, ten lepiej czyta nadchodzące ustawy i nie buduje w próżni. Nie zamienia się to jednak w dywidendę.

Porównanie z innymi nazwiskami z branży też wymaga chłodnej głowy. Jarosław Szanajca i Grzegorz Kiełpsz z Dom Development, spadkobiercy wielkich platform mieszkaniowych, grają skalą tysięcy lokali i giełdową płynnością. Wandzel gra rewitalizacją, miejscem, narracją kwartału. Inny model, inna podaż ryzyka, inna ścieżka do gotówki. Kto zestawia ich fortuny jedną linijką, porównuje transatlantyk z warsztatem stoczniowym, który umie naprawić zabytkowy kadłub i sprzedać go jako loft.

Pytania, które naprawdę wpisuje się w wyszukiwarkę

Ile wynosi dziś majątek Macieja Wandzla? Nie ma oficjalnej liczby. Publiczny, powtarzany w internecie przedział 100–500 mln zł jest orientacyjny i bardzo szeroki. Dolna część tego przedziału da się obronić historią wyjść z giełdowego Soho, gruntów na Pradze i pozostałych udziałów deweloperskich. Górna część zakłada hojne przypisanie wartości projektów i pomija dług. Poza rankingiem Forbesa 2026 (próg ok. 1,3 mld zł) ta fortuna pozostaje w lidze zamożnych przedsiębiorców, nie miliarderów.

Czy nadal jest właścicielem Soho Development? Giełdowego Soho Development S.A. – nie w pakiecie, który kiedyś dawał mu stery. W listopadzie 2022 sprzedał 16,5 proc. i odszedł z zarządu. Marka Soho wraca w nazwach prywatnych spółek (Homes & More, Creative Housing), które prowadzi dalej. To nie jest ta sama spółka, ten sam bilans ani ta sama transparentność.

Skąd wziął pieniądze na Pragę, skoro zaczynał jako prawnik? Z rynku kapitałowego: BMT, Rada Giełdy, CA IB, Supernova, NFI, fuzje, wezwania, poprzemysłowe fundusze. Soho nie było pierwszą fortuną, tylko konwersją kapitału finansowego na grunt w Warszawie w momencie, gdy Praga zaczynała być „miejscem”, a nie tylko adresem po złej stronie Wisły.

Czy sprzedaż 20 proc. Legii go wzbogaciła? Dariusz Mioduski odkupił pakiet w marcu 2017, po konflikcie w triadzie właścicielskiej. Ceny nie podano. Klub w tamtym okresie był raczej kosztownym aktywem prestiżu i sporu niż maszynką do gotówki. Bezpieczniej założyć, że Wandzel odzyskał zaangażowany kapitał i spokój, niż że tam „zrobił drugie Soho”.

Czy Kanał Sportowy to poważna noga fortuny? 22,5 proc. po Stanowskim, wehikuł MW Inwestycje, deklaracja braku operacyjnego zaangażowania. Cena niejawna. W portfelu człowieka z deweloperką i hotelem to dywersyfikacja i relacje, nie filar. Gdyby jutro zniknęła, obraz fortuny by się nie zawalił. Gdyby zniknęła Praga i pipeline Peruna, zawaliłby się.

Kiedy KRS wystarczy, a kiedy potrzebny jest analityk

Samodzielnie da się zrobić więcej, niż się wydaje. Czytelnik, który chce zrozumieć skalę, nie kupować spółki, nie pozywać wspólnika i nie pisać aktu oskarżenia, wystarczy sobie z KRS, ESPI, komunikatów PZFD i dwóch, trzech rzetelnych relacji branżowych. Taki zestaw odsiewa bajki o miliardzie, pokazuje wyjście z giełdy, nazywa partnerów i oddziela hotel condo od kamienicy na własność. Na tym poziomie nie potrzeba kancelarii.

Specjalista zaczyna być potrzebny tam, gdzie pojawia się decyzja z pieniędzmi: wejście do spółki projektowej, zakup pakietu od holdingu, spór o czynsze condo, due diligence gruntu z zabytkiem, wycena dla sprawy rodzinnej albo dla banku. Wtedy trzeba zejść do ksiąg wieczystych, umów kredytowych, opcji na udziały, poręczeń osobistych i harmonogramu sprzedaży. Tego nie ma w Google. Nie ma też w tym tekście, bo te dokumenty nie są publiczne.

Fortuna, którą da się opisać w 2026 roku, ma więc trzy warstwy. Pierwsza, historyczna: GPW, NFI, fuzje, Black Lion. Druga, zrealizowana: Soho na Pradze, 150 mln zł od Yareala, skup akcji, sprzedaż 16,5 proc. w 2022. Trzecia, otwarta: Perun z Cordią, Bergo w Karkonoszach, Mazury, 22,5 proc. Kanału Sportowego, prezesura PZFD. Kto te trzy warstwy trzyma osobno, ten przestaje potrzebować magicznego hasła. Zostaje rzemiosło: cegła, papier wartościowy, wspólnik i czas. A to, ile z tego zostanie w kolejnym cyklu koniunktury mieszkaniowej, dopisze już nie artykuł, tylko kolejny akt notarialny, którego na razie nikt nie musiał publikować.