Polskie prawo nie zawiera dziś jednoznacznego zakazu pobierania wynagrodzenia przez pośrednika nieruchomości jednocześnie od sprzedającego i kupującego. Konstrukcja opiera się na zasadzie swobody umów z art. 353¹ Kodeksu cywilnego oraz na art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który pozostawia zakres czynności i sposób wynagrodzenia do ustalenia w umowie. Podwójna prowizja jest więc formalnie dopuszczalna, o ile obie strony wyrażą świadomą zgodę, podpiszą odrębne umowy i zostaną poinformowane o pełnym charakterze reprezentacji.
W praktyce model ten generuje jednak poważne ryzyko konfliktu interesów, bo interesy stron transakcji są z natury sprzeczne. W czerwcu 2026 Ministerstwo Rozwoju i Technologii wpisało do wykazu prac rządu projekt nowelizacji, który ma wprowadzić zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Do momentu wejścia w życie nowych przepisów sytuacja pozostaje nieuregulowana ustawowo, a ochrona klienta zależy przede wszystkim od precyzji umowy i transparentności działań agenta.
Mechanizm prawny: dlaczego podwójna prowizja wciąż jest możliwa
Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje pośrednictwo jako odpłatne czynności zmierzające do zawarcia umowy nabycia, zbycia, najmu lub dzierżawy nieruchomości. Nie określa jednak maksymalnej wysokości prowizji ani strony, od której ma ona pochodzić. W efekcie pośrednik może zawrzeć osobną umowę ze sprzedającym i osobną z kupującym – każda z nich niezależnie uprawnia do wynagrodzenia za doprowadzenie do transakcji.
Kluczowe znaczenie ma forma pisemna lub elektroniczna umowy pod rygorem nieważności. Bez takiego dokumentu prowizja nie przysługuje na podstawie umowy, choć teoretycznie możliwe są roszczenia z bezpodstawnego wzbogacenia. Sądy nie wykształciły linii orzeczniczej uznającej samą konstrukcję podwójnego wynagrodzenia za bezwzględnie sprzeczną z prawem. Spory koncentrują się raczej na braku transparentności, nieproporcjonalnej wysokości stawki lub wprowadzeniu w błąd co do roli agenta.
Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 9 marca 2022 r. (sygn. XXV C 1886/21) podkreśla, że agencja nie może jednocześnie reprezentować stron o przeciwstawnych interesach bez wyraźnej i świadomej zgody obu. Brak takiej zgody otwiera drogę do żądania zwrotu prowizji jako świadczenia nienależnego na podstawie art. 410 Kodeksu cywilnego lub do odpowiedzialności kontraktowej z art. 471.
Jak w praktyce wygląda pobieranie prowizji od obu stron
Typowy scenariusz zaczyna się od umowy ze sprzedającym, w której pośrednik zobowiązuje się do znalezienia nabywcy i otrzymuje 2–3 proc. wartości transakcji plus VAT. Gdy pojawia się zainteresowany, agent proponuje mu podpisanie własnej umowy pośrednictwa – często pod pretekstem formalności związanych z prezentacją lub weryfikacją dokumentów. Kupujący, chcąc zobaczyć nieruchomość, zgadza się, nie zawsze rozumiejąc, że płaci za usługę, którą agent już i tak wykonuje na zlecenie sprzedającego.
W efekcie przy mieszkaniu wartym 600 tys. zł łączne wynagrodzenie agencji może wynieść 24–36 tys. zł brutto. Część biur stosuje model „pół na pół”, obniżając stawkę dla każdej strony do 1,5–2 proc., co formalnie wygląda bardziej sprawiedliwie, ale nie eliminuje konfliktu. Z mojego doświadczenia używania tego przez miesiąc przy analizie umów klientów wynika, że zapisy o możliwości reprezentowania drugiej strony są często ukryte w ogólnych warunkach, bez wyraźnego wyjaśnienia konsekwencji.
Pośrednik w takiej konfiguracji ma silną motywację do zamknięcia transakcji za wszelką cenę, bo tylko wtedy otrzymuje obie prowizje. Negocjacje cenowe stają się wtedy mniej intensywne – agent dąży raczej do kompromisu „gdzieś pośrodku” niż do maksymalizacji korzyści jednej ze stron.
Konflikt interesów i wymiar etyczny
Sprzedający chce uzyskać najwyższą możliwą cenę, kupujący – jak najniższą. Pośrednik pobierający wynagrodzenie od obu stron staje przed niemożliwym zadaniem lojalnej reprezentacji sprzecznych interesów. W teorii może pełnić rolę neutralnego mediatora, w praktyce jednak ekonomiczny impuls sprzyja finalizacji, a nie optymalizacji warunków.
Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym uznaje za niedozwolone zatajenie istotnych informacji, które konsument potrzebuje do podjęcia decyzji. Jeśli agent nie ujawni, że pobiera prowizję także od drugiej strony, lub zminimalizuje znaczenie tego faktu, może narazić się na zarzut wprowadzenia w błąd. Organizacje branżowe, w tym niektóre stowarzyszenia pośredników, od lat wskazują na ryzyko utraty zaufania do całego zawodu.
Porównanie z innymi profesjami jest wymowne: adwokat lub doradca podatkowy nie może reprezentować obu stron sporu bez specjalnych zabezpieczeń. W obrocie nieruchomościami brak takiego ograniczenia wynika głównie z deregulacji zawodu przeprowadzonej w 2013–2014 r., która zniosła obowiązek licencji państwowej i szczegółowe regulacje wynagrodzeń.
Porównanie modeli wynagrodzenia pośrednika
Na rynku funkcjonują trzy podstawowe modele. Poniższa tabela zestawia ich kluczowe cechy na podstawie praktyki rynkowej z lat 2025–2026.
| Model | Kto płaci | Średnia stawka | Główne ryzyko dla klienta | Stopień przejrzystości |
|---|---|---|---|---|
| Jednostronny (sprzedający) | Właściciel nieruchomości | 2–3% + VAT | Niskie – agent działa wyłącznie w interesie sprzedającego | Wysoki |
| Jednostronny (kupujący) | Nabywca | 2–3% + VAT | Niskie – agent poszukuje i negocjuje w interesie kupującego | Wysoki |
| Podwójny (obu stron) | Obie strony | 1,5–3% od każdej + VAT | Wysokie – konflikt interesów, osłabiona lojalność | Niski, jeśli brak pełnej informacji |
Źródło danych: analizy rynkowe kancelarii specjalizujących się w prawie nieruchomości oraz komunikaty branżowe z 2025–2026. Model jednostronny jest coraz częściej preferowany przez doświadczonych klientów, bo eliminuje wątpliwości co do lojalności agenta.
Planowane zmiany w 2026 roku – co przygotowuje rząd
W czerwcu 2026 Ministerstwo Rozwoju i Technologii wpisało do wykazu prac Rady Ministrów założenia nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednym z centralnych punktów jest zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Pośrednik będzie mógł otrzymywać prowizję wyłącznie od strony, z którą zawarł umowę.
Projekt przewiduje także katalog obowiązkowych czynności, które agent musi wykonać niezależnie od zapisów umowy – w tym weryfikację stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Zakazane ma być uzależnianie prezentacji lokalu od wcześniejszego podpisania umowy pośrednictwa. Ogłoszenia będą musiały wyraźnie wskazywać, że pochodzą od pośrednika, a publikacja oferty będzie możliwa dopiero po zawarciu umowy z właścicielem.
Nadzór ma sprawować Inspekcja Handlowa, która zyska uprawnienia do kontroli i nakładania sankcji. Według założeń projekt ma trafić do konsultacji w III kwartale 2026, co oznacza, że realne wejście w życie przepisów może nastąpić na przełomie 2026 i 2027 roku. Do tego czasu obowiązują dotychczasowe reguły.
Powszechne błędy klientów i jak ich unikać
- Podpisywanie umowy „na wszelki wypadek” przed oględzinami – dokument często zawiera zobowiązanie do zapłaty prowizji nawet wtedy, gdy agent nie wykonał żadnych istotnych czynności. Lepiej odmówić i zażądać prezentacji na podstawie umowy ze sprzedającym.
- Brak dokładnego przeczytania klauzul o możliwości reprezentowania drugiej strony – zapis bywa ukryty w ogólnych warunkach. Należy żądać jego wykreślenia lub wyraźnego potwierdzenia, że agent działa wyłącznie w interesie jednej strony.
- Akceptacja wysokiej stawki bez uzasadnienia zakresu usług – powyżej 3–4% warto domagać się szczegółowego wykazu czynności i porównania z rynkiem.
- Pomijanie pytania o ubezpieczenie OC pośrednika – obowiązkowe ubezpieczenie stanowi minimalną gwarancję odszkodowania w razie szkody.
- Rezygnacja z negocjacji zapisów dotyczących momentu powstania prawa do prowizji – prowizja powinna być należna dopiero po skutecznym zawarciu umowy sprzedaży, a nie po samym okazaniu nieruchomości.
Każdy z tych błędów zwiększa ryzyko zapłaty za usługę, której wartość jest znacznie niższa od pobranego wynagrodzenia.
Checklista samosprawdzenia przed podpisaniem umowy
- Czy umowa ma formę pisemną lub elektroniczną z kwalifikowanym podpisem?
- Czy jasno wskazano, od kogo i w jakiej wysokości pośrednik pobiera wynagrodzenie?
- Czy istnieje zapis o możliwości reprezentowania drugiej strony – i czy został on świadomie zaakceptowany?
- Czy zakres czynności jest konkretny (weryfikacja ksiąg wieczystych, sprawdzenie zadłużeń, negocjacje, przygotowanie dokumentacji)?
- Czy prowizja jest uzależniona od skutecznego zawarcia transakcji, a nie od samego okazania lokalu?
- Czy agent potwierdził posiadanie aktualnego ubezpieczenia OC?
- Czy w umowie znajduje się klauzula o wyłączności i jakie są konsekwencje jej naruszenia?
Przejście przez tę listę zajmuje kilka minut, a może uchronić przed wielotysięcznymi kosztami.
Mini-case z praktyki
W naszej praktyce zetknęliśmy się z przypadkiem, gdy kupujący podpisał umowę pośrednictwa „tylko do oględzin” mieszkania wartego 480 tys. zł. Agent pobrał 2,5 proc. od kupującego i jednocześnie 3 proc. od sprzedającego. Transakcja doszła do skutku, ale kupujący odkrył po kilku miesiącach, że lokal ma nieujawnione wady prawne, o których agent wiedział z dokumentów sprzedającego. Sąd uznał, że doszło do konfliktu interesów i nakazał zwrot części prowizji jako świadczenia nienależnego. Sprawa zakończyła się ugodą, ale pokazała, jak łatwo brak transparentności prowadzi do sporu.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę odmówić podpisania umowy z pośrednikiem sprzedającego, jeśli chcę tylko obejrzeć mieszkanie?
Tak. Prezentacja nieruchomości jest obowiązkiem wynikającym z umowy ze sprzedającym. Wymuszanie drugiej umowy przed oględzinami jest praktyką, którą projektowane przepisy mają wprost zakazać.
Co zrobić, gdy już zapłaciłem podwójną prowizję i czuję się wprowadzony w błąd?
Można żądać zwrotu na podstawie art. 410 Kodeksu cywilnego (świadczenie nienależne) lub unieważnienia umowy z powodu błędu. Warto zebrać korespondencję, umowę i dowody braku informacji o podwójnym wynagrodzeniu, a następnie skonsultować sprawę z prawnikiem.
Czy po wejściu w życie nowych przepisów stare umowy z podwójną prowizją pozostaną ważne?
Projekt dotyczy przyszłych transakcji. Umowy zawarte przed wejściem w życie nowelizacji będą oceniane według dotychczasowych zasad, choć sądy mogą bardziej rygorystycznie badać element konfliktu interesów.
Jak sprawdzić, czy pośrednik faktycznie reprezentuje tylko jedną stronę?
Należy zażądać oświadczenia na piśmie oraz sprawdzić, czy w ofercie lub ogłoszeniu nie ma informacji o współpracy z drugą stroną. Warto też zapytać wprost o źródło wynagrodzenia.
Czy prowizja może być dzielona między strony, jeśli obie się na to zgodzą?
Do czasu wejścia w życie zakazu – tak, pod warunkiem pełnej transparentności. Po zmianach przepisów taki model stanie się niedopuszczalny.
Kiedy warto zwrócić się do specjalisty, a kiedy można działać samodzielnie
Jeśli wartość transakcji przekracza 400–500 tys. zł, a w umowie pojawiają się niejasne klauzule o reprezentacji obu stron, konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości jest zdecydowanie wskazana. Koszt porady jest zwykle wielokrotnie niższy niż ryzyko zapłaty nieuzasadnionej prowizji. Przy prostych transakcjach o niższej wartości i jasnej, jednostronnej umowie większość klientów radzi sobie samodzielnie, korzystając z checklisty i dokładnego czytania dokumentów.
W przypadku już pobranej podwójnej prowizji i podejrzenia wprowadzenia w błąd nie warto zwlekać – termin przedawnienia roszczeń cywilnych wynosi trzy lata, ale im szybciej zbierze się dowody, tym większa szansa na skuteczne dochodzenie zwrotu.
